Miras ya da birlikte satın alma yoluyla oluşan paydaşlık, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi talebiyle yargı önüne taşınır. TMK, TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu (634) uygulamasında bu dava, çoğu zaman yanında bir tespit tartışmasını da getirir: taşınmaz üzerindeki yapı kime aittir, kim hangi bölümü kullanmaktadır, paylar fiilen nasıl dağılmıştır. Bu tartışma davanın içinde çözülmediğinde, satış sonrası yeni uyuşmazlıklar doğar.
Paydaşlık Durumunu Kayıtlardan Çıkarmak
Dava hazırlığının ilk aşaması, tapu kaydının tam dökümüdür. Paydaşların kimliği, pay oranları, üzerindeki şerhler, ipotek ve haciz kayıtları ile varsa intikal işlemleri listelenir. Mirasa dayalı paydaşlıkta mirasçılık belgesindeki durum ile tapu kaydının uyumu ayrıca kontrol edilmelidir; kayıt henüz güncellenmemişse dava öncesinde bu eksiklik giderilmelidir.
Aynen Taksim mi Satış mı
Ortaklığın giderilmesi kural olarak iki yoldan biriyle gerçekleşir: malın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılması. Aynen taksim talep edilecekse, taşınmazın niteliği bakımından bölünmenin mümkün olup olmadığı ve değerinde önemli kayıp doğurup doğurmayacağı teknik olarak ortaya konmalıdır. İmar durumu, yüzölçümü ve üzerindeki yapılaşma bu değerlendirmenin girdileridir. Aynen taksim istenmiyorsa, satışın hangi usulle yapılacağı ve paydaşların öncelik hakları gündeme gelir.
Muhdesat Tespiti Nerede Durur
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın satış bedelinin dağıtımına etkisi büyüktür. Muhdesatın kime ait olduğuna ilişkin tartışma, yapının ruhsat kayıtları, elektrik ve su abonelikleri, yapım giderine ilişkin belgeler ve tanık beyanlarıyla desteklenir. Bu iddia zamanında ve usulüne uygun biçimde ileri sürülmediğinde, satış bedeli yalnızca pay oranlarına göre dağıtılır.
Paydaşlar Anlaşırsa Süreç Nasıl Kısalır
- Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması aranır.
- Anlaşma sağlanırsa taşınmaz açık artırma yerine serbest piyasada satılabilir ve bedel yüksek kalabilir.
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması da bir çözüm seçeneğidir.
- Anlaşma metninde tapu devrinin usulü, ödeme takvimi ve masrafların paylaşımı açıkça yazılmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi dosyalarında sonucu belirleyen şey taşınmazın kendi özellikleridir; bu yazı yalnızca genel bir yol haritası sunar. Talebinizi biçimlendirmeden önce kayıtları bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yerinde olacaktır.