Kira bedelinin yenilenmesi tartışmalı hale geldiğinde taraflar iki yol arasında sıkışır: karşılıklı bir anlaşma metniyle bedeli belirlemek ya da tespit davası açarak bedeli mahkemeye takdir ettirmek. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda seçim, çoğu zaman kira ilişkisinin devam edip etmeyeceğine göre şekillenir.
Artış Talebinin Hukuki Dayanağı Ayrıştırılmalı
Sözleşmede kararlaştırılmış artış oranına dayanan talep ile bedelin yeniden belirlenmesini isteyen talep aynı şey değildir. Birincisinde tartışma sözleşmenin uygulanmasıdır; ikincisinde ise emsal kira araştırması, taşınmazın durumu ve hakkaniyet değerlendirmesi devreye girer. Dilekçe ve ihtarname bu ayrım gözetilerek yazılmalıdır.
İhtarın Zamanlaması
Yenileme dönemi yaklaşırken gönderilen ihtarnamenin tebliğ tarihi, talebin hangi dönem için sonuç doğuracağını etkiler. Tebligatın geciktiği veya adres hatası nedeniyle iade edildiği durumlarda, kiraya veren bir dönemi kaybedebilir. Bu nedenle tebliğ evrakı dosyanın en başında saklanmalı ve tarih takvime işlenmelidir.
Anlaşma Metninde Bulunması Gerekenler
- Yeni bedelin hangi aydan itibaren geçerli olacağı
- Ödeme günü, ödeme kanalı ve gecikme halinde sonuç
- Depozito, aidat ve yakıt gibi yan giderlerin kime ait olduğu
- Bir sonraki dönemde uygulanacak artış esasının belirlenme yöntemi
- Tarafların imzası ve düzenleme tarihi
Dava Yolunda Beklenen Aşamalar
- Kira uyuşmazlıklarında öngörülen arabuluculuk aşaması tamamlanır ve tutanak dosyaya eklenir.
- Taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve çevredeki benzer taşınmazların bedelleri derlenir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, hangi hususların tespit edileceği yazılarak sunulur.
- Yargılama sürerken ödenen kira bedelleri kayıt altına alınır ve açıklama kısmı özenle doldurulur.
Hangi Yol Hangi Durumda Daha Tutarlı
Kiracıyla ilişkinin sürmesi isteniyor ve fark makul bir bandın içinde kalıyorsa anlaşma metni daha hızlı sonuç verir. Buna karşılık taşınmazın rayiç değeri ile mevcut bedel arasındaki fark belirgin hale gelmişse ya da taraflar arasında güven ilişkisi zedelenmişse, mahkeme takdirinin sağladığı kesinlik tercih edilebilir.
Aktarılan bilgiler genel çerçeveyi göstermek içindir. Sözleşmenin metni, taşınmazın niteliği ve tarafların önceki uygulamaları farklı sonuçlar doğurabilir; adım atmadan önce dosyanın hukuken incelenmesi önerilir.