Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun bu süreci birlikte şekillendirir. Bu rehberin odağı, davanın kendisinden çok davayı yavaşlatan ya da hızlandıran zaman unsurlarıdır.
Paylaşma İsteme Hakkı ve Süre
Paylaşma isteme hakkı kural olarak bir zamanaşımı süresine bağlı değildir; paydaş dilediği zaman bu davayı açabilir. Ancak paylaşmayı geçici olarak engelleyen durumlar vardır: paydaşlar arasında yapılmış geçerli bir paylaşmama sözleşmesi, taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya uygun olmayan zaman itirazı bunların başında gelir. Bu itirazlar davayı sonlandırmasa da takvimi uzatır.
Davayı Bekleten Ön Sorunlar
Uygulamada süreyi en çok uzatan unsur, mülkiyet durumunun net olmamasıdır. Aşağıdaki hallerde dosya çoğu kez başka bir yargılamanın sonucuna bağlanır:
- Tapu kaydında miras yoluyla intikalin tamamlanmamış olması
- Aynı taşınmaz hakkında derdest tapu iptali ve tescil davası bulunması
- İmar ve kadastro işlemlerinden doğan sınır uyuşmazlıkları
- Taşınmaz üzerinde kayıtlı ipotek, haciz veya şerhlerin akıbeti
Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, çap ve varsa mimari proje temin edilmeli; eksik intikal işlemleri önceden tamamlanmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme imar mevzuatına ve taşınmazın niteliğine uygun değilse, satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Aynen taksim isteyen paydaşın, bu talebini teknik olarak mümkün kılan bir projeyle desteklemesi gerekir; talep soyut kaldığında satış kararı kaçınılmaz hale gelir. Bedel farkı doğuran bölüşmelerde ivaz ilavesi gündeme gelebilir.
Kiracı ve Kullanım Sorunları
Taşınmazda kiracı bulunması veya bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, dava süresince ayrı gerilim yaratır. Kullanan paydaştan ecrimisil talep edilecekse bunun ayrı bir dava ile ileri sürülmesi gerekir; ortaklığın giderilmesi davası bu talebi kendiliğinden kapsamaz. Kira ilişkisinin akıbeti ise satış sonrasında yeni malikin durumuna göre değerlendirilir.
Anlaşarak Bitirmenin Maliyet Avantajı
Satış yoluyla paylaşmada bedel, açık artırma koşullarında beklenenin altında kalabilir; buna satış masrafları ve yargılama gideri de eklenir. Paydaşların kendi aralarında yapacakları devir veya paylaşım protokolü çoğu kez daha yüksek ekonomik sonuç verir. Bu nedenle dava açılmış olsa bile, satış aşamasına gelmeden önce paydaşlar arasında bir uzlaşma denemesi yapılması makuldür; anlaşma sağlanırsa mahkemeye sunulacak metnin tapu işlemine elverişli biçimde hazırlanması gerekir.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler sonucu doğrudan etkilediğinden, dava öncesi hukuki değerlendirme alınması önerilir.