Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde belirleyici olan çoğu zaman haklılık değil zamanlamadır. TBK, tahliye sebeplerinin her biri için ayrı bir usul ve ayrı bir zaman dilimi öngörür; sebebe uygun olmayan bir takvimle açılan dava, esasa girilmeden reddedilir ve kiraya veren yeni bir dönem boyunca beklemek zorunda kalır. Bu rehber tahliye sebeplerini süre ekseninde karşılaştırır.
Sebebe göre değişen takvimler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde önce süreli bir ihtar gönderilir; ihtarda verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi ise ayrı bir tahliye sebebidir ve dava kira döneminin bitimini izleyen zaman diliminde açılır. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım hâlleri de kendi süre rejimlerine tabidir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracının uzun süreli kullanımına dayanan tahliye imkânı ise ancak kanunda öngörülen uzama süreleri dolduktan sonra gündeme gelir.
İhtarnamenin içeriği dosyayı belirler
- Hangi aylara ait kira bedelinin talep edildiği tek tek gösterilmelidir
- Verilen ödeme süresi ve sürenin sonucu açıkça yazılmalıdır
- Ödeme yapılacak hesap ve kimlik bilgileri tereddüde yer bırakmamalıdır
- Tebliğ tarihi, tebligat parçasıyla birlikte dosyada saklanmalıdır
- Sözleşme dışı kalemler, kira alacağıyla karıştırılmadan ayrı gösterilmelidir
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları
Yazılı tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmişse ve belirli bir tarih içeriyorsa sonuç doğurur. Sözleşmeyle aynı anda ve boş kâğıt üzerinde alınan taahhütler sıklıkla tartışma konusu olur; bu durumda tarih ve imza incelemesi gündeme gelir. Taahhüde dayanan talepte, taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen süre içinde harekete geçilmesi gerekir.
Anlaşarak çıkış ile dava yolu arasında
Tahliye davaları, yargılama süresi ve icra aşaması birlikte düşünüldüğünde uzun bir zaman dilimine yayılabilir. Bu nedenle taraflar çoğu zaman belirli bir tarihte çıkış ve karşılığında birikmiş borcun bir kısmından vazgeçme üzerinde anlaşır. Böyle bir protokolde çıkış tarihi, anahtar teslim şekli, depozitonun akıbeti ve hasar tespitinin nasıl yapılacağı yazılı hâle getirilmelidir. Sözlü mutabakat, tahliye gerçekleşmediğinde ispatlanamaz ve bu arada dava için öngörülen süre işlemeye devam eder. Kiraya verenin gereksinim iddiasıyla tahliye alması hâlinde, kiralananın belirli bir süre boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamayacağı da hesaba katılmalıdır.
Karar sonrası icra aşaması
Tahliye kararı kendiliğinden sonuç doğurmaz; icra dairesi aracılığıyla infaz edilir. Bu aşamada kiracıya verilecek süre ve taşınırların akıbeti ayrı bir prosedüre tabidir. Dosya baştan bu son aşama düşünülerek kurulduğunda, karar ile fiilî teslim arasındaki mesafe kısalır.
Metin genel çerçeve sunar; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve ihtarın içeriği sonucu değiştirebileceğinden somut dosyada hukuki görüş alınması önerilir.