Tapu iptal ve tescil talepleri, mülkiyet üzerinde doğrudan sonuç doğurduğu için hem hazırlığı hem zamanlaması ağır davalardır. Bu dosyalarda en çok kayıp verilen nokta, taraflar arasında sürdürülen görüşmeler nedeniyle süre ve tedbir imkânının gözden kaçırılmasıdır. Aşağıda, görüşme masasını kapatmadan hak kaybını önlemeye yönelik bir uygulama sırası önerilmektedir.
Talebin Hukuki Sebebini Netleştirin
Aynı sonuç farklı hukuki sebeplere dayanabilir: muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sözleşmeye aykırılık gibi. TMK ekseninde ileri sürülecek sebep, hem toplanacak delili hem süre rejimini belirler. Sebep netleşmeden yapılan görüşmeler, karşı tarafa hazırlık zamanı kazandırmaktan başka sonuç doğurmaz.
Tapu Kaydı ve Taşınmaz Dosyasını Erken Toplayın
- Taşınmazın tapu kayıt örneği ve tüm devirleri gösteren takyidat bilgisi
- Devir işlemine ait resmi senet ve varsa vekâletname örneği
- Bedelin ödendiğine ilişkin banka kayıtları; taşınmaz değeriyle uyumsuz bedeller ayrıca işaretlenir
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki proje ve yönetim planı belgeleri
- Miras yoluyla intikal varsa veraset belgesi ve tereke kayıtları
Tedbir Talebini Görüşmelerden Bağımsız Düşünün
Görüşmeler sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, davanın sonucunu fiilen anlamsız kılabilir. Bu nedenle tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talep, müzakere takviminden bağımsız değerlendirilmelidir. Talebin kabulü için devir ihtimalinin somut verilerle ortaya konması gerekir; ilan, satış girişimi veya emlak sitesindeki listeleme gibi veriler bu bakımdan anlam taşır.
Protokolle Çözüm Düşünülüyorsa
- Protokolde tarafların taşınmaz üzerindeki tüm talepleri tek tek sayılır; genel ibare yerine kalem kalem yazım tercih edilir.
- Devrin hangi tarihte ve hangi masraf paylaşımıyla yapılacağı belirlenir.
- Bedel ödemesi ile tescil işlemi arasındaki sıra ve teminat açıkça düzenlenir.
- Protokolün ihlali halinde başvurulacak yol ve yetkili yer kararlaştırılır.
Karar Verirken Ağırlık Verilecek Noktalar
Delil durumu güçlü, taşınmazın devri riski yüksekse dava ve tedbir yolu öncelik taşır. Taraflar arasında akrabalık veya süregelen ticari ilişki varsa ve delil tartışmalıysa, protokolle çözüm hem süreyi hem maliyeti azaltabilir. Ancak protokol imzalanmadan önce tapu kaydındaki takyidatların güncel olarak kontrol edilmesi, sonradan ortaya çıkan sürprizleri önler.
Burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir; taşınmazın hukuki durumu, devir tarihi ve iddia edilen sebep sonucu değiştirir. İşlem yapmadan önce dosyanızın incelenmesini sağlamanız yararınıza olacaktır.