Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu iptali ve tescil talebi, sonuçları en ağır davalardan biridir; çünkü kazanan taraf doğrudan mülkiyeti elde eder. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bir arada işlediğinden, talebin dayanağının baştan doğru seçilmesi gerekir. Bu süreçte gönderilen ihtar, çoğu zaman sadece bir uyarı değil, iyiniyet tartışmasını değiştiren bir delil hâline gelir.
Talebin Dayanağını Belirlemek
Tapu iptali istemi muvazaa, hile, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, satış vaadi sözleşmesine aykırılık veya zilyetliğe dayalı iddialar gibi birbirinden farklı temellere dayanabilir. Her temel farklı ispat aracı gerektirir: banka kayıtları, sağlık raporları, tanık beyanları veya noter kayıtları aynı dosyada eşit ağırlık taşımaz. Dayanak netleşmeden hazırlanan dilekçe, delil toplama aşamasını dağıtır.
İhtarın İşlevi
- Karşı tarafın uyuşmazlıktan haberdar olduğunu belgelemek
- Devir yapılması hâlinde sonraki kazananın iyiniyet savunmasını zayıflatmak
- Sözleşmeye dayalı taleplerde temerrüdü ve süreyi başlatmak
- Görüşme kapısını açık tutarken hukuki iradeyi kayda geçirmek
Tedbir Talebinin Zamanlaması
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, dava açılırken tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talep ilk anda ileri sürülmelidir. Bu talep gecikirse, devir gerçekleştikten sonra açılan dava fiilen sonuçsuz kalabilir. Talebin gerekçesi somut olmalı; devir hazırlığına ilişkin işaretler dosyaya konulmalıdır.
Sulh Görüşmesinde Konuşulması Gerekenler
- Taşınmazın tamamı mı, belirli bir payı mı tartışmalı?
- Bedel iadesi mi, aynen tescil mi talep ediliyor?
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya kira ilişkisi var mı?
- Anlaşma hâlinde devir masrafları ve vergiler kime ait olacak?
Taşınmaza ilişkin anlaşmalar, geçerlilik şekline uyulmadığında sonuç doğurmaz. Bu nedenle masada varılan mutabakatın hangi biçimde resmileştirileceği görüşmenin ilk gündem maddesi olmalıdır. Yazılı mutabakat metni, resmî işlem yapılmadıkça mülkiyeti geçirmez.
Kira İlişkisi Varsa Ayrı Takvim
Taşınmazda kiracı bulunuyorsa, tahliye ve kira alacağına ilişkin talepler tapu davasından bağımsız yürür ve kendi ihtar koşullarına tabidir. İki süreç karıştırıldığında, tahliye için gerekli bildirim süreleri kaçırılabilir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; tapu kaydının geçmişi, devir zinciri ve tarafların iddiaları her dosyada farklıdır. Dava açmadan veya anlaşma imzalamadan önce kayıt incelemesini bir avukatla birlikte yapmanız yerinde olacaktır.