Apartman ve site yaşamında uyuşmazlıkların büyük bölümü, aslında zamanında ve doğru biçimde yazılmış bir ihtarla çözülebilecek konulardan doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine ve yöneticiye belirli müdahale araçları tanır; ancak bu araçların sırası vardır. Bu rehber, ihtar aşamasını doğru kurmayı ve komşuluk ilişkisi devam ederken dava kararını vermeyi konu alır.
İhtardan Önce Yapılması Gereken Tespit
İlk soru şudur: şikayet konusu davranış, bağımsız bölümün kullanımına mı, ortak yere müdahaleye mi, yoksa aidat ödememeye mi ilişkindir. Bu üç kategori farklı yollara açılır. Ortak yere müdahalede eski hale getirme talebi, aidatta ise gecikme tazminatı ve icra takibi gündeme gelir. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları, iddianın dayanağı olarak ihtardan önce elde bulundurulmalıdır.
İhtar Metninin Taşıması Gereken Unsurlar
- Aykırılığın tarih ve yer belirtilerek somut tanımı
- Dayanak: yönetim planı maddesi, kurul kararı ya da kanuni yükümlülük
- Verilen makul süre ve bu sürede beklenen davranış
- Sonuç: sürenin sonunda başvurulacak hukuki yol
- Gönderim biçimi: ispat gücü nedeniyle noter kanalı tercih edilir
Kat Malikleri Kurulunu Devreye Almak
Bireysel ihtar sonuç vermediğinde, konuyu gündeme alan bir kurul kararı hem meşruiyet hem de ispat gücü sağlar. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin açık yazılması ve karar defterinin düzenli tutulması, sonraki aşamada belirleyici olur. Karar defterine geçmeyen tartışma, hukuki süreçte yok hükmündedir.
Dava Yoluna Geçiş Kararı
- Aykırılık sürüyor ve yapı güvenliğini ya da sağlığı etkiliyorsa bekleme süresi kısaltılır.
- Hakimin müdahalesi yolu, ortak yaşamı bozan davranışlarda öngörülen temel araçtır.
- Çekilmezlik düzeyine varan ağır ve tekrarlanan aykırılıklarda kanunun öngördüğü daha ağır sonuçlar gündeme gelebilir; bu talep ciddi bir belge birikimi gerektirir.
- Kiracı kaynaklı sorunlarda, TBK kapsamındaki kira ilişkisi ile kat mülkiyeti ilişkisinin ayrı ayrı işletilmesi gerekir.
Uzlaşmanın Somut Karşılığı
Aynı binada yaşamaya devam edilecek olması, çözümün sürdürülebilir olmasını gerektirir. Bu nedenle uzlaşma metni sözlü iyi niyet beyanında kalmamalı; hangi tadilatın hangi tarihe kadar yapılacağı, gürültü saatlerinin nasıl düzenleneceği veya birikmiş aidatın hangi takvimle ödeneceği yazıya dökülmelidir. Uzlaşma sağlanamadığında, TMK'nın mülkiyetin korunmasına ilişkin genel ilkeleri ile 634 sayılı Kanun'un özel hükümleri birlikte değerlendirilir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; her yapının yönetim planı ve kurul kararları farklı düzenlemeler içerebilir. İhtarı göndermeden önce yönetim planınızı bir avukatla birlikte okumanız faydalı olacaktır.