Bir taşınmazda mülkiyet tartışması ile kullanım tartışması aynı anda yürüdüğünde, iki ayrı hukuki mekanizma birbirini etkilemeden ilerler. TMK hükümlerine dayanan tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirlerken, TBK'nın kira hükümleri ve icra yoluyla tahliye süreci kullanımın kimde kalacağını çözer. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun ayrıca devreye girer. Bu rehber, iki sürecin kesiştiği dosyalarda süre kaybını önlemeye odaklanır.
İki Süreci Ayrı Takvimde Tutmak
Tapu iptali davası açılmış olması, kiracıya karşı yürütülen tahliye takibini kendiliğinden durdurmaz. Aynı şekilde tahliyenin gerçekleşmesi de mülkiyet iddiasını sonlandırmaz. Bu nedenle iki dosya için ayrı kontrol tabloları kurulmalı; birinde duruşma ve delil süreleri, diğerinde icra itiraz ve şikâyet süreleri izlenmelidir.
İcra Yoluyla Tahliyede Kritik Anlar
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, ödeme emrindeki ihtar süresi ile itiraz süresi birbirinden farklıdır.
- Tahliye taahhüdüne dayalı takipte, taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı en çok tartışılan noktadır.
- İtiraz üzerine takip durursa, itirazın kaldırılması için öngörülen süre içinde icra mahkemesine başvurulmalıdır.
- Tahliye kararının infazı için tanınan süre ayrıca takip edilir.
Tapu İptali Tarafında Erken Yapılması Gerekenler
- Tapu kaydının tam örneği, takyidat ve devir zinciri çıkarılır.
- Muvazaa veya ehliyetsizlik iddiası varsa dayanak belgeler dava dilekçesiyle birlikte sunulur.
- Taşınmazın üçüncü kişiye devrini engellemek için tedbir ve şerh talebi ilk aşamada değerlendirilir; bu talebin gecikmesi sonradan telafisi güç sonuç doğurabilir.
- İyiniyetli üçüncü kişi tartışmasının doğabileceği dosyalarda kayıt tarihleri ayrı bir çizelgede gösterilir.
Kesişme Noktasında Sık Yapılan Hata
Mülkiyet davasının kazanılacağı varsayımıyla icra dosyasındaki sürelerin ihmal edilmesi, en sık karşılaşılan kayıptır. İcra aşamasındaki itiraz veya şikâyet süresi geçtiğinde, sonradan alınan olumlu mahkeme kararı geçmişteki icra işlemini kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; tapu kaydının durumu, kira sözleşmesinin içeriği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Her iki süreç birlikte yürüyorsa, takvimi tek elden yönetecek bir hukuki destek almanız yerinde olacaktır.