Aidat ve ortak gider alacakları küçük tutarlı göründüğü için çoğu yönetimde birikmeye bırakılır; ancak bu alacakların takibi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na özgü kurallara tabidir ve doğru kurulmadığında tahsil edilemez hale gelir. Bağımsız bölüm kiracıya bırakılmışsa tablo daha da karışır. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde alacak takibi ile tahliye arasındaki ilişkiyi ele alır.
Takibi Kimin Aleyhine Yürüteceğinizi Belirleyin
Ortak giderlerden kural olarak kat maliki sorumludur; kiracı ise kendisine düşen giderler bakımından malikle birlikte sorumlu tutulabilir. Yönetim, borçluyu yanlış belirlediğinde takip itirazla düşer ve yeniden başlanması gerekir. Bu nedenle takip öncesinde tapu kaydı, kira sözleşmesi ve bağımsız bölümün fiilî kullanımı birlikte incelenmelidir.
Karar Defteri ve Bütçenin İspat Değeri
- Aidatın miktarını belirleyen genel kurul kararı, imzalı karar defterinde yer almalıdır.
- Gider paylaşım esası (eşit mi, arsa payına göre mi) kararda açıkça yazılmalıdır.
- Gecikme tazminatı isteniyorsa, bunun dayanağı ve oranı kanunun izin verdiği çerçevede belirlenmiş olmalıdır.
- Kararın kat maliklerine usulüne uygun duyurulduğunu gösteren kayıt saklanmalıdır.
- Karara karşı iptal davası açılmışsa, süreç takipten önce değerlendirilmelidir.
Takipten Tahliyeye Giden Yol
- Alacak, dönem dönem ve tutar tutar dökülerek takip talebine yazılır; toplu tek kalem gösterim itiraza zemin hazırlar.
- Kiracı borçluysa ve kira borcu söz konusuysa, ilamsız tahliye takibinde ödeme emrine itiraz süresi ile ödeme süresi ayrı ayrı işler.
- İtiraz edilirse takip durur; itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvuru süresi hak düşürücüdür ve kaçırıldığında yalnızca genel mahkemede dava yolu kalır.
- Tahliye talebi, takip talebinde açıkça yer almalıdır; sonradan eklenmesi mümkün olmaz.
Kat Malikinin Kullanımdan Menedilmesi
Borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümünden çıkarılması ya da kullanımdan menedilmesi ancak kanunda sayılan ağır hâllerde ve dava yoluyla mümkündür; yönetim kararıyla su veya elektrik kesme gibi fiilî yollara başvurulması, yönetim aleyhine ayrı bir sorumluluk doğurur. Rahatsızlık veren kullanıma karşı önce yazılı uyarı yapılması ve bu uyarının belgelenmesi, sonraki davanın temelini oluşturur.
Zamanaşımını Gözden Kaçırmamak
Dönemsel edim niteliğindeki aidat alacakları için işleyen zamanaşımı, uzun süredir takip edilmeyen dosyalarda eski dönemleri tamamen tahsil edilemez kılar. Bu nedenle yönetim değişikliklerinde en kritik devir belgesi, borç dökümüdür. Her dönemin ayrı ayrı yaşlandırıldığı bir tablo tutulması, hem takibin kapsamını hem itiraz halinde savunmayı kolaylaştırır.
Buradaki açıklamalar genel bilgi verir; yönetim planının içeriği ve bağımsız bölümün kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. Borç birikmeye başladığında beklemeden değerlendirme yaptırmak, hem tahsil oranını hem seçenekleri artırır.