Kira artışı tartışmaları genellikle rakam üzerinden başlar, ancak sonucu belirleyen çoğunlukla zamanlama ve bildirimdir. Yeni dönem başlamadan yapılmayan bir bildirim, haklı bir artış talebini bir yıl geriye atabilir. TBK, TMK ve 634 çerçevesinde aşağıda ihtarın işlevi ile uzlaşma ve dava kararı arasındaki ilişki ele alınmıştır.
Artışın Sözleşme ve Kanun Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılıysa bu sınıra kadar geçerli sayılır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralar için ayrı kurallar bulunduğundan sözleşmenin para birimi baştan kontrol edilmelidir.
İhtarın Zamanı ve İçeriği
- Yeni kira döneminin başlangıç tarihinin sözleşmeden doğru okunması
- İhtarın, yeni dönem başlamadan önce tebliğ edilecek şekilde gönderilmesi
- Talep edilen yeni bedelin rakamla ve dayanağıyla gösterilmesi
- Ödeme günü ile ödemenin yapılacağı hesabın belirtilmesi
- Kiracının itirazını bildirebileceği bir sürenin tanınması
- Gönderim ve tebliğ belgelerinin dosyada saklanması
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Yeni bedelin, dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için ya dönem başlamadan belirli bir süre önce ihtar çekilmiş olması ya da davanın bu süre içinde açılmış olması gerekir. Bu koşullar sağlanmazsa tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Dava açılırken emsal kira araştırması, kiralananın konumu, yaşı ve kullanım amacına ilişkin belgelerle desteklenmelidir. Keşif ve bilirkişi incelemesi bu dosyaların olağan aşamasıdır.
Ödeme ve Tahliye Riskini Yönetmek
Kiracı açısından en kritik nokta, artışa itiraz ederken ödemeyi durdurmamaktır. Kabul edilen tutarın süresinde ödenmemesi, artış tartışmasından bağımsız olarak temerrüt ve tahliye riski doğurur. Fark tutar için ihtirazi kayıt konularak ödeme yapılması, hem temerrüdü önler hem de sonradan iade talebini korur. Kiraya veren açısından ise haklı artış talebinin, tahliye baskısına dönüşmemesi gerekir; aksi hâlde iyiniyet tartışması gündeme gelebilir.
Kira ilişkilerinde uzlaşma çoğu zaman davadan hızlıdır, ancak uzlaşmanın da yazılı hâle getirilmesi gerekir. Buradaki bilgiler geneldir; sözleşmenizin süresi ve türü sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki görüş almanız yerinde olur.