Ortaklığın giderilmesi davasında karar alınması, çoğu paydaş için sürecin sonu değil ikinci yarısının başlangıcıdır. Satış aşaması ve taşınmazı fiilen kullanan tarafın çıkarılması, kendi usulüne ve kendi sürelerine tabidir; bu aşamada yapılan gecikmeler kararın sağladığı sonucu geciktirir.
Karardan Sonra Süreç Nasıl İlerler
Aynen paylaşma mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir ve satış işlemleri ayrı bir dosya üzerinden yürütülür. Bu aşamaya geçmek için kararın kesinleşmesi ve satış talebinin süresi içinde yapılması gerekir. Talebin geciktirilmesi halinde dosya işlemden kaldırılabilir ve süreç yeniden başlatılmak zorunda kalınır. TMK kapsamındaki paylı ve elbirliği mülkiyet ayrımı, hem satışın yöntemini hem de payların dağıtımını etkiler.
Taşınmazı Kullanan Paydaş
Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyorsa, diğer paydaşların talep edebileceği bedel bakımından önce usulüne uygun bir talep bildiriminin yapılmış olması aranır. Bu bildirim yapılmadan geçen dönem için istenen bedel çoğu zaman sonuçsuz kalır.
- Kullanımın başladığı tarih belgelenmelidir.
- Diğer paydaşların kullanımdan men iradesi yazılı olarak iletilmelidir.
- Taşınmazın niteliği ve emsal kira verileri dosyaya konmalıdır.
- Ortak giderler ve yapılan zorunlu masraflar ayrı kalem olarak gösterilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kurulmuş Yapılarda Ek Katman
Taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuşsa, bağımsız bölümlerin durumu ve yönetim planındaki kayıtlar süreci etkiler. Aidat borçları, ortak alan uyuşmazlıkları ve yönetim kararları, satış aşamasında alıcı adaylarını doğrudan ilgilendirdiğinden bu bilgilerin şeffaf biçimde ortaya konması hem satışı hızlandırır hem de sonradan doğacak itirazları azaltır.
İhaleden Tahliyeye Kontrol Listesi
- Karar kesinleşti mi ve kesinleşme şerhi alındı mı?
- Satış talebi için öngörülen süre takvime işlendi mi?
- Tapu kaydındaki takyidatlar ve ipotekler güncel olarak çıkarıldı mı?
- Kullanan paydaşa yönelik bildirim yapıldı ve belgelendi mi?
- İhale sonrası tescil ve teslim aşamaları için ayrı takvim kuruldu mu?
- İhalenin feshi talebine ilişkin sürenin kısa olduğu dikkate alındı mı?
Kirada Olan Taşınmazlarda
Taşınmaz kirada ise, satış sonrası yeni malikin izleyeceği yol TBK kapsamındaki kira hükümlerine göre belirlenir. Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talebi için öngörülen bildirim ve dava süreleri kısadır; bu sürelerden biri kaçırıldığında talep bir sonraki döneme sarkabilir. Kiracının varlığının ihale bedelini etkilediği de göz önünde tutulmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mevcut kullanım durumu izlenecek yolu belirgin biçimde değiştirdiğinden, satış aşamasına geçmeden önce hukuki değerlendirme almanız uygun olur.