Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu iptali ve tescil talebi, hem maddi değeri hem de geri dönüşü zor sonuçları nedeniyle en dikkatli kurgulanması gereken dava türlerindendir. Son yıllarda taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin bazı uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durum, arabuluculuk aşamasının atlanmasını doğrudan usulden ret sebebi hâline getirdiği için, süre planlamasını iki katmanlı yapmayı zorunlu kılar.
Önce Talebin Niteliği Belirlenir
Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı, dilekçedeki talebin gerçek niteliğine göre değerlendirilir. Muris muvazaasına, hileye, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına veya ehliyetsizliğe dayanan tapu iptali talepleri ile sözleşmeden doğan devir borcunun ifasına dayanan talepler aynı kefeye konulmamalıdır. Talebin tereke, aile hukuku veya icra hukuku ile kesişen yönleri varsa hangi usul rejiminin uygulanacağı önden netleştirilmelidir.
Süre Riskini Doğuran Üç Kesişme
- Arabuluculuk sürecinin, dava açma süresi işleyen bir talebi de kapsaması; sürenin arabuluculuğa başvuru ile duran kısmının doğru hesaplanmaması.
- Son tutanağın olumsuz düzenlenmesinden sonra dava dilekçesinin gecikmesi ve bu arada taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi.
- Tapu kaydına tedbir şerhi düşülmeden görüşmelerin uzun süre sürdürülmesi.
Görüşme Öncesi Belge Kontrol Listesi
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesi güncel tarihli olarak alınır.
- Devrin dayanağı olan akit, vekâletname ve varsa banka ödeme kayıtları eşleştirilir.
- Devir bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark belgelenir.
- Zilyetlik, kira geliri ve vergi ödemelerine dair kayıtlar toplanır.
- Tanık beyanına dayanılacaksa, tanıkların hangi olguyu doğrudan bildiği önceden yazılı olarak not edilir.
Anlaşma Metni Yazılırken Dikkat
Arabuluculukta anlaşmaya varılırsa, metnin tapuda işlem yapılmasına elverişli açıklıkta olması gerekir. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, devir bedeli, masrafların paylaşımı, teslim tarihi ve mevcut takyidatların kaldırılmasına dair yükümlülük ayrı ayrı yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan bir kalem, ileride ayrı bir dava konusu olabilir; icra edilebilirlik şerhi alınmadığında ise anlaşmanın pratik değeri zayıflar.
Anlaşma Olmazsa Dava Planı
Görüşmeler olumsuz sonuçlanırsa, son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi ve ihtiyati tedbir talebinin ilk dilekçede ileri sürülmesi önerilir. Kadastro, imar ve kamulaştırma işlemleriyle ilgili bir boyut varsa idari yargı ile adli yargı arasındaki görev sınırı ayrıca değerlendirilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel çerçeve niteliğindedir. Tapu kaydındaki her ayrıntı sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızı belgeleriyle birlikte bir hukuk profesyoneline inceletmeniz uygun olacaktır.