Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi süreci, teknik olduğu kadar zamana da duyarlıdır. Sürecin en çok tıkandığı yer esas değil usuldür: paydaş listesinin eksik olması, mirasçılık zincirinin tamamlanmaması ve tebligatın yapılamaması aylarca gecikmeye yol açar. Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkların bir bölümünde dava şartı arabuluculuk devreye girdiğinden, TBK ve TMK ile Kat Mülkiyeti Kanunu (634) çerçevesinde hazırlık artık dava dilekçesinden önce başlar.
Arabuluculuğu Anlamlı Kılan Hazırlık
Paydaşlar arasındaki görüşmenin sonuç vermesi için masaya somut seçeneklerle oturmak gerekir. Taşınmazın güncel durumu, imar bilgisi, üzerindeki şerh ve haklar ile kaba bir değer aralığı önceden çıkarıldığında, tartışma "satalım mı satmayalım mı" düzeyinden çıkar. Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığına dair teknik bir ön değerlendirme, çoğu dosyada anlaşmanın önündeki asıl belirsizliği ortadan kaldırır.
Paydaş ve Kayıt Kontrolü
- Güncel tapu kaydı ve varsa beyanlar hanesindeki şerhler
- Vefat etmiş paydaşlar için mirasçılık belgesi ve intikal durumu
- Üzerindeki ipotek, haciz ve intifa haklarının listesi
- Kadastro/imar durumu ile fiilî kullanımın örtüşüp örtüşmediği
- Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğuna dair belgeler
Tebligat: Sürecin En Sık Kırıldığı Halka
Yurt dışında yaşayan, adresi bilinmeyen ya da vefat etmiş paydaşların bulunduğu dosyalarda tebligat aylarca sürebilir. Adres araştırmasının baştan yapılması, mirasçılık zincirinin önceden tamamlanması ve yurt dışı tebligatın öngörülen süresine göre takvim kurulması, sonradan yaşanacak gecikmeyi büyük ölçüde önler. Tebligatın usulüne aykırı yapılması ise verilen kararın sonradan tartışmaya açılmasına yol açar.
Anlaşma Sağlanırsa Yapılacaklar
- Anlaşma metni, hangi paydaşın hangi payı hangi bedelle devraldığını tereddütsüz göstermelidir.
- Devir işleminin tapuda ne zaman ve hangi sırayla yapılacağı yazılmalıdır.
- Ödeme takvimi ile devir takvimi birbirine bağlanmalı, güvence yöntemi belirlenmelidir.
- Taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasından kimin sorumlu olduğu düzenlenmelidir.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın tarihi kayda geçirilerek dava aşamasına geçilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman aile içi ilişkilerin de tartışıldığı bir süreçtir; bu nedenle çözümün hızı kadar tarafların uygulamaya razı olması da önem taşır. Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden adım atmadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.