Kira bedelinin artırılması, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık tartışma başlıklarından biridir. Artış talebinin usulüne uygun bildirilmemesi ya da kiracının artırılmış bedeli eksik ödemesi, kısa sürede bir temerrüt tartışmasına ve icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takibe dönüşebilir. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde kira artışı dosyalarında sessizce hak kaybı doğuran noktaları bir kontrol listesi mantığıyla ele alır.
Artış Talebini Geçerli Kılan Unsurlar
Artışın dayanağı önce sözleşmedir. Sözleşmede artış kaydı yoksa ya da kayıt kanunun izin verdiği üst sınırı aşacak biçimde yazılmışsa, talep edilen tutarın tamamı değil kanuna uygun kısmı muaccel olur. Bu ayrım gözden kaçtığında kiracı "fazla istendi" diyerek ödemeyi tümüyle durdurur; kiraya veren de eksik ödeme üzerinden takip başlatır ve iki taraf da hatalı bir zeminde ilerler.
- Sözleşmedeki artış kaydının metni ve hangi döneme baktığı
- Yenileme dönemi ile ödeme dönemi arasındaki fark
- Artış bildiriminin yazılı ve ulaşmış olması
- Kiracının fiilen ödediği tutarın dekont bazında dökümü
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı ortak gider kalemlerinin kira bedelinden ayrılması
Süre Kaybı Nerede Doğuyor
Kira tespiti talebinin hangi dönem için sonuç doğuracağı, talebin zamanında iletilip iletilmediğine bağlıdır. Dönem geçtikten sonra yapılan başvuru çoğu zaman bir sonraki döneme sarkar ve aradaki fark kalıcı olarak kaybedilir. Kiracı tarafında ise ödeme emri tebliğinden sonra işleyen itiraz ve ödeme süresi, takvime bağlanmadığında dosya kendiliğinden kesinleşir.
Tahliye Talepli Takip Tebliğ Edildiğinde
- Tebliğ tarihi tebligat zarfı üzerinden doğrulanır, ajandaya değil dosya kapağına yazılır.
- Takibin dayanağı olan sözleşme ve ihtar örnekleri talep edilir.
- İtirazın borca mı, imzaya mı, yoksa yalnızca fazla istenen artış farkına mı yönelik olduğu netleştirilir.
- Tartışmasız kısmın ödenip ödenmeyeceği bilinçli bir tercih olarak kararlaştırılır.
- İtiraz sonrası açılabilecek dava ihtimaline göre delil dosyası şimdiden hazırlanır.
Kiraya Veren Tarafı İçin Erken Uyarılar
Artış farkının uzun süre tahsil edilmeden bırakılması, sonradan "zımnen kabul edildi" savunmasına zemin hazırlar. Banka açıklamalarında dönem bilgisinin yazılmaması, hangi ayın ödendiği tartışmasını büyütür. Ödemelerin üçüncü kişi hesabından yapılması hâlinde ise ödeyenin sıfatı baştan kayda geçirilmelidir.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşme metni, tebligat tarihleri ve ödeme geçmişi her dosyada farklı bir sonuç doğurabilir. Kira artışı ile tahliye tartışmasının iç içe geçtiği durumlarda, adım atmadan önce dosyanın bütününü gören bir hukukçuyla çalışmak yerinde olur.