Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan anlaşmazlıklarda dosyayı zayıflatan şey çoğu zaman esasa ilişkin bir eksiklik değil, takvimin kaçırılmasıdır. Kat malikleri kurulu kararına itiraz, ortak yer kullanımına dair talep ya da yöneticinin işlemine karşı başvuru; her biri belirli bir anda işlemeye başlayan ve geri döndürülemeyen sürelere bağlıdır. Kiralama ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava şartı arabuluculuk devreye girdiğinden, süre yönetimi artık yalnızca mahkeme takvimini değil arabuluculuk aşamasını da kapsar. Aşağıdaki liste, TMK ve Kat Mülkiyeti Kanunu (634) çerçevesinde hak kaybı riskini erkenden daraltmak için hazırlanmıştır.
Süreyi Başlatan Anı Belgeyle Sabitleyin
Kurul kararının iptalinde süre, karara katılmayan malik bakımından kararı öğrenme anından işler; her hâlde toplantı tarihine bağlı bir azami sınır vardır. Bu nedenle ilk yapılacak iş, öğrenme anını tartışmasız kılan bir belge üretmektir: karar defterinin ilgili sayfasının onaylı örneği, yöneticinin gönderdiği bildirim, apartman panosuna asılan duyurunun tarihli fotoğrafı veya toplantıya katılım imzası. Öğrenme anı belirsiz kaldığında karşı taraf süreyi geriye çekerek savunma kurar ve esasa hiç girilmeden ret gelebilir.
Arabuluculuk Öncesi Belge Kontrolü
- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm listesi, paydaş/malik sıfatını gösterecek şekilde güncel alınmalı
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri, tartışılan kullanımın hangi hükme dayandığını göstermeli
- Karar defteri, işletme projesi ve aidat hesap dökümleri tarih sırasına konmalı
- Ortak yerdeki fiili duruma ilişkin tarihli fotoğraf, teknik rapor veya tespit tutanağı hazırlanmalı
- Muhatabın adresi, tebligata elverişli biçimde önceden doğrulanmalı
Görüşme Masasında Ölçülebilir Talep Kurmak
Arabuluculukta "eski hâle getirilsin" gibi soyut talepler anlaşmayı zorlaştırır. Talep; hangi bölümün, hangi tarihe kadar, hangi teknik ölçüye göre düzeltileceği ve gider paylaşımının nasıl yapılacağı biçiminde yazılmalıdır. Anlaşma sağlanırsa metin, sonradan icra edilebilirliği tartışma dışı bırakacak açıklıkta kurulmalı; sağlanamazsa son tutanağın tarihi hemen takvime işlenmelidir, çünkü dava aşamasının süre hesabı bu tarihe bağlanır.
Anlaşmazlık Sürerken Yapılan Klasik Hatalar
- Aidat ödemesini keserek baskı kurmaya çalışmak; bu, karşı tarafa ayrı bir takip imkânı doğurur.
- Yalnızca yöneticiye husumet yöneltip malikleri sürecin dışında bırakmak.
- Ortak alandaki değişikliği düzeltmeden önce delil tespiti yaptırmayı atlamak.
- Son tutanaktan sonra beklemeye geçip dava penceresini daraltmak.
Kat mülkiyeti dosyaları, aynı yapıda yaşamaya devam edecek taraflar arasında geçtiği için çözümün sürdürülebilir olması ayrıca önem taşır. Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her binanın yönetim planı ve olay örgüsü farklıdır; kendi dosyanız için adım atmadan önce bir hukukçuyla görüşmeniz yerinde olur.