Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman esas davadan önce, delilin hâlâ mevcut olduğu kısa pencerede belirlenir. Tespit davası ve delil tespiti bu pencereyi açık tutmanın aracıdır; geç kalındığında tapu iptali talebi, ispatı imkânsız hale gelmiş bir iddiaya dönüşür.
Tespit ile Eda Talebini Karıştırmamak
Tespit talebi, bir hukuki ilişkinin ya da fiili durumun varlığının belirlenmesini amaçlar; tapu kaydının iptali ve tescili ise sonuç doğuran bir eda talebidir. TMK ve HMK düzeninde bu ikisi farklı hukuki yarar değerlendirmesine tabidir. Eda davası açılabiliyorken salt tespit istemek, hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilme riskini doğurur. Buna karşılık taşınmazın fiili durumunun bozulmakta olduğu hallerde delil tespiti, esas davadan bağımsız ve öncelikli bir adımdır.
Zaman Baskısını Yaratan Durumlar
- Taşınmaz üzerindeki yapının yıkılması, tadil edilmesi ya da eklentilerin kaldırılması
- Muhdesatın kim tarafından yapıldığını gösterecek işçi ve komşu beyanlarının erişilemez hale gelmesi
- Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan kullanımının fiilen değiştirilmesi
- Taşınmazın üçüncü kişilere devredilerek kayıt zincirinin uzatılması
- Kira ilişkisi de varsa, TBK kapsamındaki tahliye ve kullanım tartışmasının aynı taşınmaz üzerinde eşzamanlı yürümesi
Kontrol Listesi
- Tapu kaydının tarihçesi, ilk kayıttan bugüne halka halka çıkarılır.
- Taşınmazın mevcut fiili durumu tarih ve konum bilgisi taşıyan görüntülerle kayıt altına alınır.
- Muhdesat, ölçüm ve sınır tartışması varsa keşif ve bilirkişi talebi baştan planlanır.
- Devir riski varsa tedbir talebinin hangi aşamada isteneceği kararlaştırılır.
- Tanıkların isim ve iletişim bilgileri güncel haliyle listelenir.
Tespitten Esas Davaya Geçiş
Delil tespiti dosyası, kendiliğinden esas davanın yerini almaz. Tespit sonrası esas davanın açılması için öngörülen adımlar ihmal edilirse, elde edilen tespit raporunun dosyaya sağladığı avantaj zayıflar. Bu nedenle tespit talebi hazırlanırken esas dava dilekçesinin iskeleti de eş zamanlı kurulmalı, tespitte sorulacak sorular esas davada ileri sürülecek iddiaya göre yazılmalıdır.
Kayıt Zinciri ve İyiniyet Tartışması
Tapu iptali taleplerinde karşı tarafın kayda güven ilkesine dayanması sık karşılaşılan bir savunmadır. Bu savunmayı karşılamak, devrin hangi tarihte ve hangi bedelle yapıldığını, tarafların birbiriyle ilişkisini ve devir anındaki fiili durumu belgelemeyi gerektirir. Bu belgelerin bir kısmı zamanla erişilemez hale geldiğinden, toplanma sırası da bir takvim işidir.
Anlatılanlar genel çerçeveyi yansıtır. Taşınmazın niteliği, kayıt tarihçesi ve elde edilebilecek delillerin durumu stratejiyi tümüyle değiştirebileceğinden, adım atmadan önce tapu kaydı üzerinden yapılacak bir incelemeyle profesyonel değerlendirme alınması önerilir.