Tahliye talepleri, kira hukukunun en çok süreye takılan başlığıdır. TBK'nın kira ilişkisine dair hükümleri kiraya verene belirli sebeplere dayanan tahliye imkânı tanır; ancak bu imkânların çoğu bildirim ve dava açma bakımından kesin sürelere bağlıdır. Üstelik kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde arabuluculuk dava şartıdır. Bu rehber, arabuluculuk aşamasıyla süre takvimini birlikte kurmayı hedefleyen bir kontrol listesidir.
Önce Tahliye Sebebini Doğru Adlandırın
Uygulamada en sık yapılan hata, elde bulunan olguya uymayan bir sebebe dayanılmasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, gereksinim, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü veya sözleşme süresinin özel koşullarla sona ermesi birbirinden farklı ispat ve süre rejimlerine tabidir. Sebep yanlış seçildiğinde arabuluculuk ve dava süreci sonuçsuz kalır, bu arada asıl sebebe ilişkin süre işlemeye devam eder.
Arabuluculuk Aşamasında Süre Nasıl Korunur?
Dava şartı arabuluculukta süreç, başvurunun yapıldığı anla değil, sürecin sona erdiği ve son tutanağın düzenlendiği anla anlam kazanır. Bu nedenle takvimde üç tarih ayrı ayrı tutulmalıdır: başvuru tarihi, ilk oturum tarihi ve son tutanak tarihi. Anlaşamama hâlinde dava açılması gereken pencerede gecikmemek için son tutanağın örneği aynı gün dosyaya konulmalı, dava dilekçesi taslağı arabuluculuk sürerken hazırlanmalıdır.
Dosya Kurma Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller.
- Ödeme akışının banka dekontlarıyla dökümü; açıklama satırındaki ay bilgisi ayrıca kontrol edilir.
- İhtar veya bildirimlerin tebliğ şerhi; tebliğ tarihi ayrı bir alanda kaydedilir.
- Taahhütname varsa tarih, imza ve düzenleme anına ilişkin çelişkilerin önceden değerlendirilmesi.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve ortak alan kullanımına dair kayıtlar.
Kiracı Tarafında Savunma Hazırlığı
Kiracı açısından süre riski, gelen ihtara zamanında ve doğru içerikle cevap verilmemesinden doğar. Ödeme yapılmışsa dekontun ihtarda belirtilen dönemle eşleştiği gösterilmeli; gereksinim iddiasına karşı taşınmazın fiilî kullanım durumuna ilişkin kayıtlar toplanmalıdır. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün düzenlenme anı ve serbest irade meselesi savunmanın merkezine alınmalıdır.
Tahliyeden Sonra Gündeme Gelen Talepler
Tahliye kararı alınmasıyla ilişki tamamen kapanmaz. Depozitonun iadesi, kullanım kaynaklı hasar bedeli ve ödenmeyen dönem alacakları ayrı taleplerdir ve kendi süre rejimlerine tabidir. Taşınmazın teslim anında iki taraflı bir durum tespit tutanağı düzenlenmesi, sonraki hasar tartışmalarının büyük bölümünü baştan sonlandırır.
Bu metin genel bir yol haritası sunar; kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin türü ve taşınmazın niteliği süre hesabını değiştirebilir. İhtar göndermeden veya arabuluculuğa başvurmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.