Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük kısmı, mevcut durumun zamanında ve teknik olarak kayda geçirilmemesinden doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu ekseninde ilerleyen bu rehber, delil tespiti aşamasını bir risk azaltma aracı olarak ele alıyor ve zamanla kaybolan delillerin yarattığı tehlikeye odaklanıyor.
Tespit, davadan önce gelen bir koruma tedbiridir
Su sızıntısı, çatı akıntısı, ısı yalıtımı kusuru veya ortak alandaki tadilat gibi durumlarda zarar ilerledikçe kaynağı belirsizleşir. Kusuru gösteren fiziksel iz kurudukça veya karşı taraf onarımı tamamladıkça, sonradan açılacak davada bilirkişi mevcut hâli inceleyebilir ancak geçmişteki durumu göremez. Bu nedenle tespit talebi, tazminat davasının alternatifi değil, hazırlığıdır ve zaman geçtikçe değeri düşer.
Kimin sorumlu olduğunu belirleyen ayrım
- Bağımsız bölüm içi tesisattan kaynaklanan zararlarda sorumluluk kural olarak o bölümün malikindedir.
- Çatı, cephe, ana kolon, ortak tesisat gibi ortak yerlerdeki kusurlarda gider ve sorumluluk kat malikleri arasında arsa payı esasına göre dağılır.
- Yapı henüz yeniyse müteahhitin ayıba karşı sorumluluğu ayrıca gündeme gelir ve bu talebin kendi zamanaşımı vardır.
- Kiracının kullanımından doğan zararlarda malik ile kiracı arasındaki iç ilişki ayrıca değerlendirilir.
Yönetim kararlarına karşı işleyen kısa süre
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen sınırlı bir süre içinde ileri sürülür ve toplantıya katılan ile katılmayan malik bakımından başlangıç anı değişebilir. Aidat borcu, ortak gider payı veya proje değişikliği gibi kararların hukuka aykırılığı fark edildiğinde beklemek, itiraz hakkının tükenmesine yol açar. Toplantı tutanağının, imza listesinin ve tebliğ belgesinin saklanması bu nedenle önemlidir.
Tespit dosyasını kullanılabilir kılan ayrıntılar
- Talep, hangi bağımsız bölümde hangi olgunun tespit edileceğini adres ve kat bilgisiyle net göstermeli.
- Bilirkişinin uzmanlık alanı olayla eşleşmeli: inşaat mühendisi ile makine mühendisinin göreceği kusur farklıdır.
- Keşif sırasında karşı tarafın hazır bulunması sağlanmalı, tutanağa itirazlar yazdırılmalı.
- Fotoğraf ve ölçüm kayıtları tarih bilgisiyle dosyaya eklenmeli.
- Tespit raporu geldikten sonra asıl davanın açılması gereken süre ayrıca planlanmalı.
Uygulamada sık yapılan iki hata
Birincisi, tespitin tek başına alacağı hüküm altına aldığının sanılmasıdır; tespit yalnızca durumu belgeler, alacak için ayrı bir dava gerekir. İkincisi, onarımın tespit yapılmadan tamamlanmasıdır. Zorunlu hallerde önce ayrıntılı fotoğraf ve fatura kaydı oluşturulmalı, mümkünse karşı tarafa yazılı bildirim yapılmalıdır.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında yapı ruhsatı, proje ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebilir. Somut yapınıza ilişkin belgelerle birlikte hukuki görüş alınması yerinde olacaktır.