Kira bedelinin artışı konusunda taraflar anlaşamadığında, uyuşmazlık doğrudan mahkemeye taşınmadan önce bir ara durak vardır. Kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır ve bu adım atlandığında dava usulden reddedilir. Aşağıdaki kontrol listesi, TBK ve TMK çerçevesinde yürüyen kira artışı çekişmelerinde arabuluculuk aşamasında yaşanan hak kayıplarını azaltmaya yöneliktir.
Arabuluculuk Zorunlu mu, Değil mi
Kira ilişkisinden doğan alacak ve uyarlama talepleri ile tahliye istemlerinin önemli bölümü zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen bazı süreçler ve ihtiyati tedbir talepleri farklı bir çizgide durur. Başvuru öncesinde talebin hangi kalıba girdiğini belirlemek, hem gereksiz bekleme hem de dava şartı eksikliğinden ret riskini önler.
Görüşme Öncesi Hazırlanacak Dosya
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa sonradan yapılan yazılı ek anlaşmalar.
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları; banka dekontlarında kira açıklaması olup olmadığı kontrol edilmeli.
- Artış talebinin karşı tarafa iletildiği ihtarname ve tebliğ belgesi.
- Taşınmazın bulunduğu çevredeki benzer nitelikte kiralananlara ilişkin somut örnekler.
- Kat mülkiyeti ilişkisi varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve aidat düzenine ilişkin belgeler.
Süre Kaybının Sık Görülen Kaynakları
- Arabuluculuk son tutanağının alınmasından sonra dava açma için tanınan sürenin takip edilmemesi.
- Toplantıya katılmama nedeniyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulma ihtimalinin göz ardı edilmesi.
- İhtarnamenin muhataba değil, taşınmaz adresine gönderilip fiilen ulaşmaması.
- Yeni kira dönemi başlamadan yapılması gereken bildirimin gecikmesi.
- Anlaşma sağlanan konularla sağlanamayan konuların tutanakta ayrı ayrı yazılmaması.
Masada Ne Konuşulmalı
Arabuluculuk, tarafların taleplerini yüksek sesle tekrarladığı bir duruşma değildir. Verimli olan yaklaşım, artış oranını tek başına tartışmak yerine paketi bütün olarak ele almaktır: artışın yürürlük tarihi, ödeme günü, depozitonun durumu, bakım ve onarım yükümlülükleri ve gecikme hâlinde uygulanacak düzen aynı anda masaya konabilir. Anlaşma metni, ileride icraya konulabilecek açıklıkta ve rakamları belirli biçimde yazılmalıdır.
Anlaşma Sağlanamazsa
Son tutanak alındıktan sonra dosya doğrudan dava aşamasına geçer. Bu aşamada arabuluculukta yapılan açıklamaların gizliliği esastır; masada dile getirilen taviz önerileri mahkemede delil olarak kullanılamaz. Bu nedenle dava aşamasında dayanılacak deliller, arabuluculuk sürecinden bağımsız biçimde ayrıca hazırlanmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel niteliktedir. Sözleşmenin süresi, kiralananın niteliği ve tarafların geçmiş uygulaması sonucu etkileyebileceğinden, başvuru öncesinde profesyonel bir değerlendirme almanız yararınıza olacaktır.