Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlara itiraz, çoğu zaman haklılık tartışmasına girmeden zaman aşımıyla sonuçlanır. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süre riskini görünür kılmayı ve dava öncesi hazırlığı sıraya koymayı amaçlar.
İki Katmanlı Süre Yapısı
Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının iptali için iki ayrı sınır öngörür: kararı öğrenmeden itibaren işleyen kısa süre ve karar tarihinden itibaren işleyen üst süre. Toplantıya katılmayan malik bakımından kritik olan öğrenme anıdır; toplantıda bulunup karara katılmayan malik ise daha kısa bir pencerede hareket etmek zorundadır. Karar defterine imza atılmışsa bu, öğrenme anına ilişkin tartışmayı büyük ölçüde kapatır.
Toplantının Usulünü Kayda Geçirmek
İptal iddiasının en güçlü dayanağı çoğu kez içerik değil usuldür. Çağrının süresinde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, gündemde bulunmayan bir konunun karara bağlanıp bağlanmadığı, ilk ve ikinci toplantı yeter sayılarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı incelenmelidir. Vekaletle temsil edilen bağımsız bölümlerde, bir kişinin taşıyabileceği vekalet sayısına ilişkin sınırlamalar da ayrıca kontrol edilmelidir.
Dava Öncesi Belge Listesi
- Toplantı çağrısı ve tebliğ belgeleri
- Hazirun cetveli ve vekaletnameler
- Karar defterinin ilgili sayfalarının onaylı örneği
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları
- İşletme projesi ve gider dağıtım tablosu
- Tapu kayıtları ve arsa payı bilgileri
Aidat ve Ortak Gider İtirazlarında Ayrı Zamanlama
İşletme projesine veya gider paylaşımına yönelik itirazlar, kurul kararının iptalinden farklı bir zeminde ilerler. Proje tebliğ edildikten sonra süresinde itiraz edilmezse kesinleşir ve icra takibine dayanak oluşturabilir. Bu nedenle aidat tartışmalarında ilk soru borcun haklı olup olmadığı değil, projenin usulünce tebliğ edilip edilmediğidir. Gecikme tazminatı hesaplanırken uygulanan oranın yönetim planı ve kanuna uygunluğu da ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava Öncesi Sıralı Adımlar
- Karar tarihi ve öğrenme tarihi ayrı ayrı kayda geçirilir.
- Usul aykırılıkları ve içerik aykırılıkları iki ayrı başlıkta listelenir.
- Yönetim planındaki ilgili madde ile karar karşılaştırılır.
- Uygulanmaya başlanacak kararlar için tedbir ihtiyacı değerlendirilir.
- Görevli sulh hukuk mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yer teyit edilir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planı hükümleri ve bina yapısı sonucu değiştirebilir. Karar defterindeki tarihi gördüğünüz anda takviminizi kurmanız ve gerekirse hukuki görüş almanız, bu alandaki en yaygın kaybı önler.