Kira bedelinin belirlenmesi uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen en önemli unsur, tarafların haklılık gerekçesi değil davanın hangi tarihte açıldığıdır. Doğru zamanda açılmayan bir tespit davası, kazanılsa dahi hükmün etkisini bir kira dönemi ileri atar. Bu rehber, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili düzenlemeler ekseninde kira tespiti takvimini kurar.
Artış Şartı Var mı, Yok mu?
Sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunuyorsa artış kural olarak bu hükme göre yapılır; ancak kanun, konut kiralarında artış oranına bir üst sınır getirmiştir ve sözleşmedeki daha yüksek oran bu sınırı aşamaz. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa yeni dönem bedeli, önceki bedelin bir yıllık değişim oranını geçmemek üzere belirlenir. İki halde de anlaşmazlık çıkarsa mahkemeden bedel tespiti istenir.
Beş Yıllık Eşik Neyi Değiştirir
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi halinde mahkeme, oran sınırıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyete ve emsal kira bedellerine göre bir bedel belirleyebilir. Bu, uzun süreli kiralarda dosyanın niteliğini değiştirir: tartışma artık matematiksel bir oran hesabından çıkıp, taşınmazın konumu, durumu ve çevredeki emsallerin karşılaştırılmasına dayanan bir bilirkişi tartışmasına dönüşür. Beş yıllık sürenin hangi tarihten başlatılacağı ise sözleşmenin yenilenme geçmişine göre hesaplanır.
Yeni Dönemden İtibaren Hüküm Doğurması İçin
Tespit davasının açılma zamanı, kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler. Yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce dava açılmış olması veya kiraya verenin bu süre içinde bedeli artıracağını yazılı olarak bildirmiş olması halinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur. Bu ihtar kaçırıldığında dava açılabilir; ancak hükmün etkisi bir sonraki döneme kayar ve aradaki fark alınamaz. Pratikte en pahalı hata budur.
Kiraya Veren ve Kiracı İçin Delil Seti
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları (ödeme tarihleri dahil)
- Gönderilen ihtarname ve tebliğ şerhi
- Taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraflar ve varsa tadilat belgeleri
- Çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ilişkin emsal kira verileri
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kısıtları
Tahliye Talebiyle Karıştırmayın
Bedel tespiti ile tahliye talepleri farklı davalardır ve farklı şartlara tabidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye gibi yollar kendi sürelerine ve kendi ispat yüklerine sahiptir. Bedel artışını sağlamak amacıyla tahliye tehdidine dayanan bir kurgu, dosyada aleyhe yorumlanabilir. İki talep aynı anda gündeme gelecekse, hangisinin hangi mahkemede ve hangi sırayla ileri sürüleceği baştan planlanmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarında sözleşme tarihi ve dönem başlangıcı, verilecek her kararın kapsamını belirler. Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; kendi sözleşmenizin dönem başlangıcını ve ihtar takvimini bir hukukçuyla birlikte hesaplamanız hak kaybını önler.