Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar arasındaki anlaşmazlık uzadıkça, taşınmazın değeri kadar tarafların pazarlık gücü de değişir. TMK ve TBK ekseninde yürüyen ortaklığın giderilmesi süreçlerinde, kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda 634 sayılı Kanun kaynaklı kurallar da devreye girer. Bu rehber, davayı açmayı düşünen paydaş için zamanın hangi noktalarda aleyhe işlediğini ele alır.
Beklemenin Fiilî Maliyeti
Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak süreye bağlı değildir; ancak bu, beklemenin maliyetsiz olduğu anlamına gelmez. Taşınmazı fiilen kullanan paydaş lehine yerleşik bir düzen oluşur, kullanım karşılığına ilişkin talepler ise geçmişe dönük olarak sınırlı bir dönem için ileri sürülebilir. Ayrıca paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle belirli bir süre için sınırlanmış olması ihtimali de vardır; tapu kaydındaki şerhler bu nedenle dava öncesinde incelenmelidir. Ecrimisil talebi düşünülüyorsa, ihtar tarihinin sonuca etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Aynen Taksim mi Satış mı
Dava dilekçesinde talebin nasıl kurulduğu, yargılamanın uzunluğunu doğrudan etkiler. Aynen taksim mümkün ise öncelik ona verilir; bu nedenle imar durumu, ifraz imkânı ve bağımsız bölüm oluşturulup oluşturulamayacağı önceden araştırılmalıdır. Aynen taksimin fiilen imkânsız olduğu dosyalarda satış yoluyla paylaşma talebi kurulur ve bu hâlde satışın nasıl yapılacağına ilişkin usul devreye girer. Talebin gerekçesiz bırakılması, keşif ve bilirkişi aşamasının uzamasına yol açar.
Kiracı Bulunan Taşınmazda Ek Katman
Taşınmaz kirada ise kira ilişkisi, paylaşma sürecinden bağımsız olarak devam eder ve satış sonrası yeni malikin durumu ayrı bir başlık oluşturur. Kira gelirinin paydaşlar arasında nasıl paylaşıldığı, dava sırasında ayrı bir uyuşmazlığa dönüşebilir. Bu nedenle kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve kime ödeme yapıldığına ilişkin belgeler dosyaya baştan eklenmelidir.
Dava Öncesi Belge Kontrolü
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhler, tüm paydaşları gösterecek biçimde alınır.
- Miras yoluyla intikal söz konusuysa mirasçılık belgesi temin edilir.
- İmar durumu ve yapı kayıtları, aynen taksim ihtimalini ölçmek için istenir.
- Kullanım, kira ve masraf kayıtları tarih sırasıyla dizilir.
- Tüm paydaşların adresleri doğrulanır; tebligat eksikliği yargılamayı en çok uzatan nedendir.
Yukarıdaki başlıklar genel bir çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki kısıtlamalar süreci değiştirebileceğinden, dava açmadan önce dosyanın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi ve gerektiğinde hukuki görüş alınması uygun olur.