Kira artışı uyuşmazlıklarının büyük bölümü, oranın kendisinden değil ihtarın zamanından doğar. TBK ve TMK çerçevesinde yürüyen kira ilişkisinde, yeni dönem başladıktan sonra gönderilen bir yazı çoğu zaman o dönem için sonuç doğurmaz. Bu rehber, artış talebini takvime bağlayan bir kontrol listesi sunar.
Önce Sözleşme, Sonra Takvim
İlk adım, sözleşmede geçerli bir artış kaydı bulunup bulunmadığını görmektir. Yazılı bir artış kaydı varsa taraflar bu kaydın sınırları içinde hareket eder; kayıt yoksa artış talebi farklı bir hukuki zemine oturur. Kira dönemi başlangıcı, ödeme günü ile karıştırılmamalıdır — dönem başlangıcı sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.
İhtarın Zamanlaması Neden Belirleyici?
Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin talebin yeni dönemde hüküm doğurabilmesi için, kural olarak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar kiracıya ulaşmış bir ihtar aranır. Sözleşmede artış kaydı bulunması hali ayrık tutulur. Buradaki risk çoğunlukla tebligatın gecikmesidir: yazı zamanında yazılmış ama zamanında ulaşmamıştır.
Kontrol Listesi: İhtarname Gönderilmeden Önce
- Kiracının güncel adresi ve sözleşmedeki adres karşılaştırılır.
- Talep edilen bedel, artış sınırı bakımından hesaplanır ve dayanağı yazılır.
- İhtar noter aracılığıyla gönderilir; tebliğ tarihi dosyaya işlenir.
- Dönem başlangıcına kalan gün sayısı geri sayımla takip edilir.
- Tebliğ edilememe ihtimaline karşı ikinci gönderi için tarih ayrılır.
Artış Talebi ile Temerrüt İhtarını Ayırmak
Uygulamada iki ihtar birbirine karışır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre, artış talebine ilişkin bildirimden bağımsızdır ve farklı sonuçlar doğurur. Tek bir yazıyla hem artış talep edip hem temerrüt sonucu doğurmayı ummak, çoğu zaman her iki talebin de zayıflamasına yol açar. Ayrı yazılar, ayrı dosya numarası ve ayrı takip.
Uyuşmazlık Kira Tespitine Dönerse
Taraflar anlaşamazsa uyuşmazlık kira bedelinin tespitine ilişkin bir davaya evrilebilir. Bu aşamada emsal kira araştırması, taşınmazın konumu ve durumu, sözleşmenin süresi ve ödeme geçmişi dosyanın omurgasını oluşturur. Kiralananın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar ve tahsilat kayıtları önceden derlendiğinde, keşif ve bilirkişi aşaması çok daha kontrollü ilerler.
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve taşınmazın niteliğine göre belirgin biçimde farklılaşır. Bu yazı yol gösterici bir çerçeve sunar; ihtar göndermeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunması ihtimal dahilindeki süre kayıplarını azaltır.