Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıklar genellikle aynı yerde tıkanır: haklı olan taraf, haklılığını gösterecek yazılı zinciri kurmamıştır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, ihtar aşamasını doğru kurgulayarak hak kaybını önlemenin yolları aşağıdadır.
İhtarın Dayanağını Karara Bağlamak
Yönetim tarafından gönderilen ihtarın arkasında geçerli bir kat malikleri kurulu kararı yoksa, talep daha ilk aşamada tartışmalı hale gelir. Bu nedenle ihtardan önce; toplantının usulüne uygun çağrıyla yapıldığı, yeter sayının sağlandığı ve kararın karar defterine imzalarla geçirildiği kontrol edilmelidir. Karar defterinin noter onaylı olması, ileride kararın varlığına yönelik itirazları büyük ölçüde karşılar.
Aidat Alacağında Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider payını zamanında ödemeyen malik için gecikme tazminatı öngörür. Bu kalemin talep edilebilmesi için borcun tutarının, dayanağının ve muacceliyet tarihinin ihtarda açıkça gösterilmesi gerekir. Toplu ve açıklamasız bir borç bildirimi, hem itiraza açık kalır hem de faiz başlangıcının tespitini zorlaştırır. İhtarın noter aracılığıyla gönderilip tebliğ şerhinin saklanması, icra takibi aşamasında en çok işe yarayan belgedir.
Rahatsızlık ve Aykırı Kullanımda Yazılı Uyarı
- Ortak alanın izinsiz işgali veya kişisel kullanıma ayrılması
- Bağımsız bölümün projeye ve yönetim planına aykırı biçimde kullanılması
- Gürültü, koku ve benzeri sürekli rahatsızlıklar
- Ortak tesisatı etkileyen izinsiz tadilatlar
- Su sızıntısına yol açan ve giderilmeyen arızalar
Bu hallerde her olay tarihiyle birlikte kayda geçirilmeli, mümkünse tutanakla ve tanık imzasıyla desteklenmelidir. Tek seferlik bir şikâyet ile süreklilik gösteren bir aykırılık arasındaki fark, ancak bu kayıtlarla ortaya konabilir.
Kiralanan Bağımsız Bölümde İki Ayrı İhtar
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, ortak giderlerden malik ile kiracının sorumluluğu farklı kaynaklara dayanır. Kira ilişkisinden doğan temerrüt için ayrıca kira sözleşmesine dayalı ihtar gerekir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında kiracıya ödeme için tanınacak süre kanunla belirlenmiştir. Aidat ihtarı ile kira temerrüt ihtarının aynı metinde birleştirilmesi, sonradan hangi talebin hangi tarihte ileri sürüldüğü konusunda karışıklık yaratır; ikisi ayrı ayrı gönderilmelidir.
İhtardan Sonra Hangi Yol
- Ödenmeyen aidat için icra takibi başlatılır; itiraz gelirse itirazın iptali yoluna gidilir.
- Aykırı kullanımın sona erdirilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
- Ağır ve süreklilik gösteren hallerde, kanunda öngörülen koşullar varsa bağımsız bölümün devri talebi gündeme gelebilir.
- Yönetim kararının kendisi hukuka aykırı görülüyorsa, karara karşı iptal yolu kanunda öngörülen süre içinde kullanılmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Yönetim planının içeriği ve bağımsız bölümün kullanım biçimi sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce metnin dosyanıza uygunluğunu bir hukukçuyla gözden geçirmeniz yerinde olur.