Kira ilişkisinde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, artışın oranından değil artışın zamanında ve usulüne uygun bildirilmemesinden doğar. Kira artışı tartışmalarında belirleyici olan üç unsur vardır: sözleşmenin başlangıç tarihi, dönemin ne zaman yenilendiği ve bildirimin kiracıya ne zaman ulaştığı. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde süre yönetimini bir kontrol düzenine bağlıyor.
Kira Dönemini Doğru Hesaplamak
Artış talebi, dönem başlangıcına bağlıdır. Sözleşmenin imza tarihi ile fiilen teslim tarihi farklıysa, hangisinin esas alınacağı ilk belirlenmesi gereken konudur. Sözleşme yenilenerek devam ediyorsa, her yenileme kendi dönemini doğurur ve bildirimlerin bu döneme uygun yapılması gerekir. Dönem hesabı yanlış kurulduğunda, içerik olarak doğru bir artış talebi bile sonuç doğurmayabilir.
Bildirimin Zamanı ve Şekli
- Artış bildirimi, yeni dönem başlamadan kiracıya ulaşmış olmalıdır; gönderim tarihi tek başına yeterli değildir.
- Bildirimde hangi döneme ilişkin olduğu ve yeni bedelin nasıl hesaplandığı açıkça yazılmalıdır.
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılması güvenli yoldur.
- Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa, bu hükmün kanuni sınırlarla uyumu ayrıca değerlendirilmelidir.
- Tebligat adresi sözleşmede gösterilenden farklıysa, güncel adres araştırması yapılmalıdır.
Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Yol
Taraflar anlaşamadığında gündeme gelen kira bedelinin tespiti davası kendi usul kurallarına ve zamanlamasına tabidir; davanın hangi dönem için sonuç doğuracağı, açılma zamanına ve öncesinde bildirim yapılıp yapılmadığına göre değişir. Bu nedenle dava düşünülüyorsa, dilekçe yazılmadan önce bildirim geçmişinin eksiksiz çıkarılması gerekir. Kiracı tarafında ise, ödenen bedellerin hangi döneme ilişkin olduğunun açıklama satırında belirtilmesi ileride büyük fark yaratır.
Ödeme ve Delil Düzeni
- Her ödemede dönem ve ay bilgisi açıklamaya yazılır.
- Elden ödeme yapılıyorsa mutlaka imzalı belge alınır.
- Artışa itiraz ediliyorsa, itiraz yazılı olarak ve kayıtlı biçimde iletilir.
- İhtarlar, tebliğ evraklarıyla birlikte tek dosyada toplanır.
- Depozito ve ortak gider kalemleri kira bedelinden ayrı izlenir.
Bağımsız Bölümlerde Ek Boyut
Kiralanan taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve ortak gider yükümlülükleri kira ilişkisiyle kesişir. Ortak giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça düzenlenmediğinde, artış tartışmasına bir de gider tartışması eklenir. Bu nedenle dönem başında yalnızca kira bedeli değil, gider kalemlerinin dağılımı da yazılı hâle getirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin metni, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, bildirim yapmadan önce sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız isabetli olacaktır.