Bir taşınmazın birden çok kişiye ait olması, çoğu zaman yıllarca sorun çıkarmaz; sorun, paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanmaya başladığında ya da kiraya verdiğinde ortaya çıkar. Ortaklığın giderilmesi davası bu tıkanmanın çözümüdür; ancak dava açılmadan önce gönderilecek ihtarın içeriği, sonradan istenebilecek tazminat kalemlerini doğrudan belirler. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu süreçte birlikte işler.
İhtarın Asıl İşlevi: Ecrimisil Penceresini Açmak
Taşınmazı kullanmayan paydaşın, kullanan paydaştan talep edebileceği bedel bakımından belirleyici olan, kullanımın hangi tarihten itibaren çekişmeli hâle geldiğidir. İntifadan men koşulu aranan hâllerde, bu iradenin karşı tarafa ulaştığını gösteren yazılı bildirim yoksa geçmiş döneme ilişkin talep zayıflar. Bu nedenle ihtarnamede şunlar açıkça yer almalıdır:
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle belirtilmesi
- Paydaşın kullanıma rızasının bulunmadığının açık ifadesi
- Kullanımın sürdürülmesi hâlinde bedel talep edileceğinin bildirilmesi
- Bildirimin tebliğ tarihini ispatlayacak biçimde gönderilmesi
Kiraya Verilmiş Taşınmazda Ek Katman
Taşınmaz kiradaysa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşın hakları ayrıca değerlendirilir. Kira bedelinin paylaşımı, sözleşmenin akıbeti ve tahliye talebi farklı hukuki temellere dayanır. Kira ilişkisinin sona erdirilmesi için TBK’da öngörülen bildirim süreleri ile ortaklığın giderilmesi davasının seyri birbirinden bağımsızdır; birinin açılmış olması diğerinin süresini durdurmaz.
Davadan Önce Yapılacak Teknik Hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhlerin, hacizlerin çıkarılması
- İmar durumu ve yapı kayıt bilgilerinin alınması
- Aynen taksim talep edilecekse taşınmazın bölünebilirliğine ilişkin verilerin toplanması
- Kat mülkiyeti kurulabilir bir yapı varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki koşulların değerlendirilmesi
- Tüm paydaşların ve mirasçıların güncel adres bilgilerinin tespiti
Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşma gündeme gelir; hazırlık aşamasında bu ihtimalin ekonomik sonucu baştan hesaplanmalıdır.
Usulden Kaynaklanan Gecikmeler
Bu davalarda tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçıların tespiti ve dosyaya dâhil edilmesi süreci uzatır. Adres tespiti yapılmadan açılan davalarda tebligat aşaması aylara yayılabilir; bu gecikme, ecrimisil talebinde geriye dönük hesaplanacak dönemi de etkiler.
Masraf ve Satış Aşaması
Satışa karar verilmesi hâlinde satış memurluğu işlemleri, ilan ve masraf yatırma süreleri kendi takvimine sahiptir. Bu aşamada yatırılması gereken avansın süresinde ödenmemesi, dosyanın işlemden kaldırılmasına yol açabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği ve paydaşların durumu izlenecek yolu değiştirebilir. Somut olayınızda ihtarın içeriği ve dava stratejisi için hukuki görüş almanız önerilir.