Kiraya verenin tahliye talebi haklı bir sebebe dayansa bile dosyanın sonucunu çoğu zaman sebebin gücü değil, o sebebe bağlı sürenin doğru hesaplanması belirler. Tahliye uyuşmazlıklarında hak kaybı genellikle duruşma salonunda değil, ihtarnamenin gönderildiği ya da hiç gönderilmediği gün doğar. Aşağıdaki değerlendirme, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde ihtar merkezli tahliye taleplerinde süre riskini azaltmaya odaklanır.
Önce Tahliye Sebebini Netleştirin
Kira bedelinin ödenmemesi, aynı kira yılı içinde tekrarlanan haklı ihtarlar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü ve uzun süreli kira ilişkisinin sona erdirilmesi birbirinden bağımsız hukuki yollardır. Her birinin ihtar zorunluluğu, ihtarda tanınacak süre ve dava açma penceresi farklıdır. Sebep karışık yazıldığında ihtarname geçerli olsa dahi dayanağı desteklemeyebilir.
İhtarnameyi Yazarken Süreyi Yakan Hatalar
- Ödenmeyen dönemin ay ay ve tutar tutar gösterilmemesi
- Ödeme için tanınan sürenin metinde açıkça yazılmaması
- İhtarın kiracı dışındaki bir kişiye, örneğin kefile veya birlikte oturan üçüncü kişiye yöneltilmesi
- Adresin sözleşmedeki ve güncel kayıtlardaki hâliyle karşılaştırılmaması
- Sonucun, yani süre dolduğunda hangi hakkın kullanılacağının belirtilmemesi
Tebligat Tarihini Merkeze Alan Takvim
Süre kaybının en sık nedeni, ihtarın gönderildiği tarihin başlangıç sayılmasıdır. Oysa tahliye takviminde kritik olan, ihtarın karşı tarafa ulaştığı ve tebliğ şerhinin oluştuğu tarihtir. Bu nedenle dosyada tek bir tablo tutulması, sütunlarında sözleşme başlangıcı, kira dönemi bitişi, ihtarın postaya verilme tarihi, tebliğ tarihi, tanınan sürenin son günü ve dava açma penceresinin son günü bulunması yerinde olur. Tebligat parçası dosyaya konulmadan hiçbir sonraki adım tetiklenmemelidir.
Süre Kaçırıldıysa Kalan Seçenekler
Bir tahliye sebebine bağlı süre geçmişse dosya kapanmış sayılmaz; ancak strateji değişir. Aynı kira ilişkisinde yeni bir dönem, yeni bir temerrüt ya da yeni bir haklı ihtar tabanı doğabilir. Alacak yönü ise tahliyeden bağımsız olarak icra takibi veya alacak davası ile sürdürülebilir. Kiracı tarafında ise geçersiz veya eksik bir ihtara dayanan talebe karşı savunma, öncelikle ihtarın içeriği ve tebligat usulü üzerinden kurulur.
Dava Öncesi Son Kontrol
- Sözleşmenin imzalı aslı ve varsa ek protokoller dosyaya alındı mı
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla eşleştirildi mi
- İhtarnamenin tebliğ evrakı fiziken elde mi
- Talep, tahliye ve alacak yönünden ayrı ayrı yazıldı mı
- Yetkili mahkeme ve icra dairesi taşınmazın bulunduğu yere göre kontrol edildi mi
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendi metni, ödeme düzeni ve tebligat geçmişi sonucu değiştirebilir. Tahliye ile alacak taleplerinin sırasına ve hangi sürenin öncelikli olduğuna karar vermeden önce dosyanın bir hukukçu tarafından bütün olarak incelenmesi önerilir.