Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi hem de kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde iki ayrı yargı yolu aynı anda işler. Paydaşlar çoğu kez tek dosyada sonuç alınacağını düşünür; oysa izale-i şuyu davası ile icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye takibi farklı mercilere, farklı sürelere ve farklı delillere tabidir.
İki Ayrı Yol, İki Ayrı Merci
Ortaklığın giderilmesi talebi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu yetki kuralı taraflarca değiştirilemez. Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri ise, dayanağa göre icra dairesi ve icra hukuk mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesi ekseninde ilerler. TMK paydaşlığa, TBK kira ilişkisine, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölüm ve ortak alan rejimine ilişkin çerçeveyi verir. Dosya kurulurken bu üç eksenin hangisinin baskın olduğu belirlenmelidir.
Kiracının Konumu Satışı Nasıl Etkiler?
Ortaklığın giderilmesi kararı, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluyla sonuçlanır. Satışa çıkarılan taşınmazda kiracının bulunması, hem sürüm değerini hem de alıcının tahliye beklentisini etkiler. Kira sözleşmesinin tarihi, tapuya şerh verilip verilmediği ve kira bedelinin emsale uygunluğu; muvazaa iddiası bakımından da satış sonrasındaki tahliye süreci bakımından da belirleyicidir.
Süre Kaybının En Çok Görüldüğü Noktalar
- Kira alacağı için başlatılan takipte ödeme emrine itiraz süresinin ve ödeme süresinin ayrı ayrı takip edilmemesi.
- Tahliye talebinin, itirazın kaldırılması aşaması tamamlanmadan mahkemeye taşınması.
- İhtarnamenin muhataba ulaştığı tarihin belgelenmemesi; sürenin başlangıcının tartışmalı kalması.
- Satış aşamasında kıymet takdirine itiraz için tanınan kısa sürenin kaçırılması.
Dosya Kurulurken Toplanacak Belgeler
- Güncel tapu kaydı, paydaş listesi ve varsa taksim sözleşmesi.
- Kira sözleşmesinin aslı, ödeme dekontları ve depozito kaydı.
- Yönetim planı, aidat borç durumu ve varsa kat malikleri kurulu kararları.
- Taşınmazın imar durumu, çap ve mimari proje bilgisi: aynen taksim tartışmasında doğrudan kullanılır.
- Fiili kullanım durumunu gösteren tespit tutanakları ve tarihli fotoğraflar.
Uzlaşma Seçeneğini Erken Değerlendirmek
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman piyasa değerinin altında bir sonuç doğurur. Paydaşlar arasında önalım kullanımı, payın devri veya taşınmazın bir paydaşa bırakılıp bedel farkının ödenmesi gibi seçenekler, dava sürerken de değerlendirilebilir. Kiracıyla yapılacak protokol de tahliye takvimini öngörülebilir kılar.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin kurulma tarihi izlenecek yolu tümüyle değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızın somut verileriyle hukuki destek almanız önerilir.