Kira bedelinin artışı tek başına teknik bir hesap konusu gibi görünse de, TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun uygulamasında çoğu zaman tahliye baskısıyla iç içe geçer. Kiracının eksik ödediği fark, kiraya verenin elinde icra yoluyla tahliye talebine dönüşebilir; bu nedenle artış tartışması ile takip takvimi aynı anda yönetilmelidir.
Artışın sınırını belirleyen çerçeve
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflar arasındaki anlaşmaya ve kanunun öngördüğü üst sınıra tabidir. Sözleşmede artış kaydı bulunmasa dahi hâkim, kanundaki ölçütü aşmayacak biçimde bedeli belirler. Beş yıldan uzun süredir devam eden ilişkilerde ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete uygun bir tespit yapılır. Konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kira ilişkileri arasındaki farkın baştan tespiti gerekir.
Görev ve yetki: iki ayrı hat
- Kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları: Sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir.
- Kira alacağının tahsili ve tahliye talepli takip: İcra dairesinde başlatılır; ödeme emrine itiraz ve tahliye talebi icra mahkemesinde incelenir.
Tespit davasında zamanlamanın önemi
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağı, davanın açıldığı tarihe ve yeni dönemden önce kiracıya yazılı bildirim yapılıp yapılmadığına bağlıdır. Yeni dönem başlamadan önce usulüne uygun ihtar gönderilmesi, tespit sonucunun o dönem için uygulanabilmesi bakımından belirleyicidir. Bu ayrıntı atlandığında, kazanılan dava bir yıl geriden işlemeye başlayabilir.
Kiracı açısından risk azaltma adımları
- Tartışmalı artış oranında bile, kabul edilen tutarı zamanında ve banka kanalıyla ödemeye devam etmek; açıklama kısmına ilgili ayı yazmak
- Kiraya verenin ödemeyi almaması hâlinde ödemeyi hukuken geçerli biçimde tevdi etmek
- Gelen ihtarnamenin tebliğ tarihini ve içeriğini kayda geçirmek
- Ödeme emri geldiğinde borca itiraz ile tahliye talebine karşı savunmayı süresi içinde birlikte yapmak
Kiraya veren açısından dikkat edilecekler
İhtarnamenin muhatabı, dönem ve tutar bakımından belirsiz olmaması gerekir. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir; gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanılacaksa her birinin kendi süre ve şekil koşulu ayrıca kontrol edilmelidir. Taahhüde dayalı taleplerde belgenin düzenlenme tarihi belirleyicidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin metni, ödeme kayıtları ve ihtar tarihleri sonucu doğrudan etkiler; ödeme emri veya ihtarname aldığınızda kısa süreler işlediğinden gecikmeden hukuki destek almanız uygun olur.