Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki farklı dosyanın aynı anda yürüdüğü durumlar sık görülür: bir yanda mülkiyeti tartışan tapu iptali ve tescil davası, diğer yanda kullanım ilişkisini sonlandırmayı hedefleyen icra yoluyla tahliye. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin düzenlemeler bu iki hattı ayrı esaslara bağlar; birinin sonucu diğerini kendiliğinden belirlemez.
Tapu İptali Davasında Yetki Tartışılmaz
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tarafların anlaşmasıyla başka bir mahkeme yetkili kılınamaz; mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Görev bakımından ise dava kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Birden fazla ilçede taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekebilir.
Muvazaa ve Yolsuz Tescil İddiasında İspat
Tapu iptali taleplerinde iddianın türü ispat düzenini belirler. Mirastan mal kaçırma iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve devrin yapıldığı tarihteki ilişkiler incelenir. Banka kayıtları, vergi beyanları, tapu harcına esas değer ile gerçek rayiç arasındaki fark ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Belgeye dayanmayan iddialar bu dosyalarda hızla zayıflar.
İcra Yoluyla Tahliyenin Kendi Takvimi
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ödeme emrinde, ödeme için verilen süre ile itiraz süresi ayrı ayrı gösterilir; bu sürelere uyulmaması tahliye sonucunu doğurabilir.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takipte, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır.
- Tahliye talepli takiplerde itiraz süresi kaçırıldığında, esasa ilişkin haklı savunmalar dahi bu dosyada dinlenmeyebilir.
İki Dosya Birbirini Nasıl Etkiler?
- Tapu iptali davasının açılmış olması, kural olarak tahliye takibini kendiliğinden durdurmaz.
- Mülkiyet tartışmasının sonucunu güvence altına almak için tapu kaydına şerh konulması gündeme gelebilir; bu talep ayrıca ve gerekçeli olarak ileri sürülmelidir.
- Tahliye gerçekleştikten sonra kazanılan mülkiyet davası, taşınmazın iadesi bakımından ek bir süreç gerektirebilir.
Dosya Açılmadan Önce Toplanacaklar
Tapu kaydı ve tüm takyidatlar, taşınmazın geçmiş devirlerini gösteren kayıt örnekleri, kira sözleşmesi, ödeme dekontları, keşide edilen ihtarnameler ve tebliğ belgeleri tek dosyada toplanmalıdır. İhtarnamenin tebliğ tarihi, hem tahliye takvimini hem de temerrüdün başlangıcını belirlediği için ayrıca not edilmelidir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın hukuki durumu ve kullanım ilişkisinin dayanağı stratejiyi bütünüyle değiştirdiğinden, iki süreçten herhangi biri başlatılmadan önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.