Kiraya veren için tahliye, tek bir dava türünden ibaret değildir. Kira alacağının tahsili ile taşınmazın boşaltılması aynı dosyada yürüyebileceği gibi, ayrı hatlarda da ilerleyebilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun uygulamasında yol seçimi hatalı yapıldığında, aylar süren bir süreç sonunda taşınmaz hâlâ boşaltılmamış olur.
İki Ana Hat: İlamsız Takip ve Dava
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, tahliye istemli ilamsız takip yoluna başvurabilir. Bu yolda ödeme emrine itiraz veya ödeme yapılmaması üzerine tahliye talebi icra mahkemesinde incelenir. Buna karşılık kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye taahhüdü dışındaki sebepler, ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçeleri ile açılacak tahliye davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aynı olayda hangi hattın seçileceği, elde bulunan belgeye göre değişir.
İhtar ve Tebligat Zincirinin Belirleyiciliği
Tahliye sebeplerinin çoğu, önceden yapılmış geçerli bir ihtara bağlıdır. İhtarın kime, hangi adrese ve hangi içerikle gönderildiği; kira ilişkisinin birden fazla kiracı veya kefil içerdiği hâllerde her birine ayrı bildirim yapılıp yapılmadığı sonucu doğrudan etkiler. Bildirim tarihleri ile dava veya takip tarihleri tek bir tabloda tutulmadığında, kanunda öngörülen sürelerin kaçırıldığı ancak dosya reddedilirken görülür.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Kritik Kontroller
- Taahhüdün, kiracı taşınmaza girdikten sonra ve serbest iradeyle verildiği belgelenir.
- Taahhütteki boşaltma tarihi ile takip veya dava tarihi karşılaştırılır.
- İmzanın kiracıya ait olduğu, itiraz ihtimali düşünülerek desteklenir.
- Aynı taşınmaz için önceki uzatma yazışmaları dosyaya eklenir.
- Süresinde başvuru yapılamadıysa, diğer tahliye sebepleri yönünden ayrı bir plan kurulur.
Kiracı Tarafında Savunma Alanı
Kiracı bakımından tahliye dosyası, yalnızca ödeme yapıp yapmama tartışması değildir. Ödemenin kime ve hangi hesaba yapıldığı, kısmi ödemelerin hangi aylara mahsup edildiği, depozito ve yapılan giderlerin takas edilip edilmeyeceği ayrı savunma başlıklarıdır. Konut ihtiyacı iddiasına karşı ise gerekçenin samimiyeti ve alternatif taşınmaz bulunup bulunmadığı ileri sürülebilir. Bu savunmaların takip aşamasında mı, mahkemede mi ileri sürüleceği yine mercii ayrımına bağlıdır.
İcra Aşamasına Geçerken
Tahliye kararı alınmış olsa bile fiilî boşaltma ayrı bir işlem zinciri gerektirir. Taşınmazda üçüncü kişi bulunması, ticari işletmenin faaliyette olması veya taşınabilir malların muhafazası gibi durumlar planlanmadığında icra günü sonuçsuz kalır. Bu nedenle karar kesinleşmeden önce boşaltma senaryosu, muhafaza ve tebligat adımları ile birlikte yazılmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir; kira ilişkinizin türü, ihtar geçmişi ve elinizdeki belge düzeni izlenecek yolu değiştirebilir. Tahliye hedefiniz varsa, ihtarı göndermeden önce hukuki görüş almanız sonradan yaşanacak süre kaybını önler.