Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit görünse de yetki, görev ve dava öncesi adımlar bakımından hataya açıktır. Özellikle arabuluculuk aşamasının atlanması ya da yanlış yer mahkemesine başvurulması, satış sürecini aylarca geciktirebilir. Aşağıda bu iki eşik ve süre yönetimi ele alınmaktadır.
Görev ve Yetki: Tartışmaya Kapalı Alan
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esastır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz bulunan terekelerde, her taşınmaz için ayrı dosya açılması gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir. Paydaşlardan birinin başka şehirde oturuyor olması yetkiyi değiştirmez; bu ayrıntının gözden kaçması, dosyanın gönderilmesi ve yeniden esasa kaydı nedeniyle uzun bir gecikme yaratır.
Dava Öncesi Arabuluculuk Adımı
Taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde arabulucuya başvuru, kanunda öngörülen kapsamda dava şartı olarak uygulanır. Bu adım atlanırsa mahkeme esasa girmeden usulden ret kararı verir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması hâlinde düzenlenen belge, icra edilebilirlik yönüyle güçlü bir sonuç doğurduğundan, tarafların paylaşım oranlarını ve masraf yükünü metne net biçimde yazması önemlidir. Anlaşmama tutanağının tarihi, dava dilekçesine eklenmek üzere saklanmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme önce aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verir. Aynen taksim ihtimalini güçlendirmek isteyen paydaşın, imar durumu ve ifraz imkânını gösteren belgelerle dosyayı desteklemesi gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'un getirdiği düzen, bağımsız bölümlerin durumuna göre farklı bir değerlendirme gerektirir. Muhdesat iddiası varsa bunun ayrı bir dava ya da ayrı bir talep olarak ileri sürülmesi gerekebilir; bu ayrım baştan kurulmazsa yargılama uzar.
Süre Riskinin Göründüğü Yerler
- Satış kararından sonra satışın talep edilmesi için öngörülen sürenin geçirilmesi ve dosyanın işlemden kaldırılması.
- İhale bedelinin yatırılması ve ihalenin feshi istemine ilişkin kısa sürelerin kaçırılması.
- Kanun yoluna başvuru süresinin, gerekçeli karar beklenirken tükendiğinin fark edilmemesi.
- Tebligatın eski adrese yapılması nedeniyle duruşmadan haberdar olunmaması.
Paydaş Sayısının Getirdiği Pratik Yük
Bu davalarda tüm paydaşların taraf olması zorunludur. Mirasçı sayısı fazla olan dosyalarda tebligat aşaması en uzun bölümü oluşturur. Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, veraset belgesi ve adres kayıtlarının toplanması, ilerleyen aşamada verilecek kesin sürelerin kaçırılmasını önler. Yurt dışında yaşayan paydaşlar için tebligat süresi ayrıca planlanmalıdır.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın niteliği, paydaş yapısı ve varsa şerhler süreci değiştirebileceğinden, dava öncesinde tapu ve kadastro kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.