Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülür. Dosyanın kaderi çoğunlukla ilk dilekçede değil, mahkeme ve taraf teşkilinin doğru kurulmasında belirlenir.
Görev ve Yetkide Sabit Kural
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla taşınmaz aynı dosyada isteniyorsa, taşınmazların farklı yargı çevrelerinde bulunması hâlinde dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır.
Tespit Davası Neyi Çözer, Neyi Çözmez
Paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin kendi eseri olduğunu ileri sürüyorsa, satış bedelinin paylaştırılması aşamasında bu iddia belirleyici olur. Bu tür iddialar ayrı bir muhdesat aidiyeti tartışmasını gerektirir ve ortaklığın giderilmesi dosyasının kendi içinde çözülmesi beklenmemelidir. Delil tespiti ise mevcut durumu belgelemek için işe yarar; mülkiyet uyuşmazlığını sonuçlandırmaz.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle aynen bölünme imkânını değerlendirir; bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talep eden paydaşın, imar durumu ve fiili kullanım bakımından bölünmenin mümkün olduğunu somut biçimde ortaya koyması gerekir. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapıda ise bu seçenek ayrıca gündeme getirilebilir.
Taraf Teşkili ve Tebligat Zinciri
Dava tüm paydaşlara yöneltilmek zorundadır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların tespiti, yurt dışında yaşayan paydaş varsa adres araştırması gerekir. Uygulamada dosyaların en uzun beklediği aşama tam olarak burasıdır; adres araştırmasının erken başlatılması, aylarca süren duruşma ertelemelerini önler.
Zaman Baskısı Yaratan Yan Talepler
Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek kullanım bedeli talepleri kendi zamanaşımına tabidir ve ortaklığın giderilmesi davasının açılmasıyla kendiliğinden korunmaz. Bu talep düşünülüyorsa, gerekli ihtar ve bildirimler ayrı bir takvimde yürütülmelidir. Satış aşamasında ise ihale sürecine ilişkin şikayet ve itiraz süreleri oldukça kısadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydınızın niteliği, paydaş sayısı ve taşınmazın imar durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, dava öncesinde profesyonel bir inceleme yapılması önerilir.