Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için usul hatalarını en az affeden dava türlerindendir. Dosyaların önemli bir kısmı esas incelenmeden, yetkisiz mahkemeye gidilmesi veya arabuluculuk aşamasının atlanması nedeniyle kaybedilir. Bu rehber, TMK ve TBK ekseninde ilerleyen bu uyuşmazlıklarda mercii ve takvim yönetimini ele alır.
Taşınmazın bulunduğu yer: pazarlığa kapalı yetki
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemeyecek nitelikte kabul edilir. Yani sözleşmeye konulmuş bir yetki şartı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini bertaraf etmez. Birden çok parsel farklı yargı çevrelerinde ise talebin bölünmesi veya bağlantı kurulması ayrıca değerlendirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren bir uyuşmazlık varsa görev yönünden farklı bir mahkeme gündeme gelebilir; bu ayrım dilekçe yazılmadan netleştirilmelidir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Son yıllarda taşınmaza ilişkin bir kısım uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Ancak her talep otomatik olarak kapsama girmez; talebin mülkiyetin aynına mı yoksa devir borcuna mı dayandığı belirleyicidir. Kapsamda olan bir uyuşmazlıkta arabulucuya gidilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Tereddüt hâlinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi, kaybedilen birkaç haftaya karşılık davanın ayakta kalmasını sağlar.
Arabuluculuk süreyi durdurur mu?
Zorunlu arabuluculuğun işletildiği hâllerde sürecin zamanaşımı ve hak düşürücü süreler üzerindeki etkisi, uyuşmazlığın türüne göre değişir. Muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddialar farklı süre rejimlerine tabidir. Son tutanak düzenlendikten sonra dava açmak için tanınan süre kısa ve kesindir; tutanağın tarihi, dosyanın en kritik verisi olarak takvime işlenmelidir.
Dosyayı taşıyan hazırlık
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın tüm işlem geçmişi çıkarılır.
- Devir tarihindeki rayiç ile ödenen bedel arasındaki fark belgelenir.
- Vekâletname, banka hareketleri ve tanık listesi birlikte hazırlanır.
- Üçüncü kişilere yapılan sonraki devirler ve iyiniyet iddiası ayrıca çalışılır.
- Tapu kaydına şerh talebi dava dilekçesiyle aynı anda ileri sürülür.
Tutanak olumsuz kapandığında
Anlaşmama tutanağı, dava dilekçesinin taslağı gibi okunmalıdır. Karşı tarafın orada dile getirdiği savunma, dilekçede baştan karşılanabilir. Ayrıca kayda şerh talebinin gecikmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskini büyütür.
Her taşınmaz dosyası kendi kayıt geçmişiyle birlikte anlam kazanır. Burada anlatılanlar genel çerçeve olup, somut olayınızda tapu kaydı incelenmeden strateji kurulmamalıdır.