Kira bedelinin artırılması ya da uygulanan artışa itiraz, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık uyuşmazlık başlıklarındandır. Talebin haklılığı kadar, arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması ve dava için öngörülen zaman penceresinin kaçırılmaması sonucu belirler.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Durak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye gibi istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Süreç anlaşmazlıkla sonuçlanırsa düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; bu belgenin eksikliği tek başına ret sebebi olabilir.
Arabuluculuk Masasında Nelerin Konuşulacağını Önceden Kurgulamak
Kira artışı görüşmelerinde en verimli sonuç, tarafların rakamı değil rakamın dayanağını tartışmasıyla alınır. Emsal kira araştırması, taşınmazın konumu ve durumu, sözleşme tarihi, önceki artış oranları ve kiracının ödeme geçmişi masaya somut belgeyle getirilmelidir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, kanunda öngörülen şartlar sağlandığında icra edilebilirlik bakımından güçlü bir sonuç doğurur; bu nedenle metnin ödeme takvimi ve gelecek dönem artış esasını açıkça içermesi gerekir.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira bedelinin tespiti talepleri de bu kapsamdadır. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Kiracının tüketici sıfatı üzerinden başka bir mahkemeye yönelmek uygulamada sonuç vermez; kira uyuşmazlığının kendine özgü görev kuralı önceliklidir.
Kira Tespit Davasında Zamanlama Neden Kritiktir
Kira bedelinin tespiti isteminin hangi kira dönemi için hüküm doğuracağı, davanın açıldığı ana ve karşı tarafa yapılan bildirime bağlıdır. Yeni dönem başlamadan önce usulüne uygun bir ihtar gönderilmiş olması ile gönderilmemiş olması, tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını değiştirir. Bu nedenle ihtarın içeriği kadar tebliğ tarihinin belgelenmesi de önem taşır; tebligattaki gecikme, bir kira dönemini bütünüyle kaybettirebilir.
Uygulama Sırası
- Sözleşme, ödeme dekontları ve önceki artış yazışmaları tek dosyada toplanır.
- Talep edilen bedel, emsal araştırmasıyla gerekçelendirilir.
- Yeni döneme ilişkin ihtar zamanında gönderilir ve tebliğ belgesi saklanır.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır, görüşmeye belgelerle katılınır.
- Anlaşma sağlanmazsa son tutanakla birlikte yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Buradaki bilgiler genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendi koşulları vardır. Sözleşmenizin tarihi ve içeriği süre hesaplarını değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki destek almanız yararınıza olacaktır.