Kiralanan taşınmazın tahliyesi, hangi hukuki sebebe dayanıldığına göre tamamen farklı bir usule tabidir. Arabuluculuk aşaması bazı yollarda dava şartıyken bazılarında hiç gündeme gelmez. Bu ayrım bilinmeden atılan ilk adım, aylarca süren gecikmenin en yaygın sebebidir.
Önce yol seçimi: hangi tahliye sebebi?
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt ve iki haklı ihtar
- Kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ve esaslı onarım gerekliliği
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanma
- Belirli süreli konut kiralarında uzama yıllarına bağlı sona erme hâlleri
Her sebep kendi ihtar ve süre rejimini getirir. Örneğin taahhüde dayalı tahliyede taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır; ihtiyaç sebebinde ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması beklenir.
Dava şartı arabuluculuk hangi taleplerde devrede?
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler dışında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye talepleri bu kapsamda değerlendirilir. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir; anlaşmama tutanağının düzenlenmesinden sonra dava açmak için tanınan süre ise kısadır ve takvime bağlanmalıdır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar; sözleşmeden doğan taleplerde ifa yeri ve davalının yerleşim yeri de gündeme gelebilir. Kiracının tacir olduğu ilişkilerde yetki sözleşmesi geçerli olabileceğinden, sözleşmenin son sayfasındaki kayıtlar mutlaka okunmalıdır.
İhtar ve tebligatın belgelendirilmesi
Tahliye sebeplerinin çoğu, süresi içinde ve usulüne uygun yapılmış bir ihtara dayanır. İhtarname noter kanalıyla gönderilmeli, tebliğ şerhi ve tebliğ tarihi dosyaya konulmalıdır. Adres değişikliği bildirilmemişse tebligatın nereye yapılacağı ayrı bir tartışma doğurur; bu ihtimalde adres araştırması gecikme yaratacağından süre hesabı buna göre yapılmalıdır.
Süre kaybını önleyen sıralama
- Sözleşme başlangıcı ve uzama yılları çıkarılır.
- Dayanılacak sebep tek başlıkta netleştirilir.
- İhtar zamanlaması sebebe göre hesaplanır.
- Arabuluculuk başvurusu talep kalemleriyle birlikte yapılır.
- Son tutanak tarihinden itibaren dava takvimi kurulur.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin türü ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Tahliye sebebini ve ihtar zamanlamasını sözleşme üzerinden birlikte değerlendirmek üzere hukuki destek almanız yerinde olur.