Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı, projeye aykırılık ve gider paylaşımı tartışmaları çoğu zaman bir tespitle başlar. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK ekseninde bu rehber, tespit talebinin hangi mahkemede ve hangi zaman diliminde ileri sürülmesi gerektiğini ele alıyor; çünkü geç kalınan tespit, sonradan telafisi güç bir ispat boşluğu bırakır.
Tespit Neden Davadan Önce Gelir
Ortak alandaki bir müdahale, kaçak yapı veya su sızıntısı gibi olgular zamanla değişir ya da tamamen ortadan kalkar. Delil tespiti, mevcut durumun mahkeme eliyle kayda geçirilmesini sağlar ve sonraki eda davasının temelini oluşturur. Tespit talebinde bulunulurken hangi olgunun, hangi bağımsız bölümde ve hangi tarihte saptanmasının istendiği açık yazılmalıdır; genel ifadelerle yapılan taleplerde bilirkişi incelemesi de kapsamsız kalır.
Görevli Mahkeme ve Yer
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu görev kuralı, uyuşmazlığın parasal değerinden bağımsızdır. Buna karşılık uyuşmazlık kat mülkiyeti ilişkisinden değil de örneğin mülkiyetin aidiyetinden veya tapu iptalinden kaynaklanıyorsa farklı bir görev değerlendirmesi gerekir. Dilekçe kurulurken talebin kaynağının kat mülkiyeti ilişkisi olup olmadığı gerekçelendirilmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtirazda Zaman Baskısı
Kurul kararlarının iptali, öğrenme ve toplantı tarihine bağlı hak düşürücü sürelere tabidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği ana göre değerlendirilir. Bu nedenle karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, tebliğ veya bildirim kaydı ve toplantı çağrısının şekli, dosyanın ilk klasörüne konulmalıdır. Süre geçtikten sonra karar geçerliliğini korur ve tartışma yalnızca uygulama aşamasına kayar.
Yönetim Planı ve Proje: İki Temel Belge
- Tapu müdürlüğünden onaylı yönetim planı örneği alınır.
- Belediyeden mimari proje ve varsa tadilat ruhsatı temin edilir.
- İddia edilen aykırılık, proje üzerinde bağımsız bölüm numarasıyla işaretlenir.
- Aidat ve gider tabloları, itiraz edilen kalemler ayrıştırılarak dökülür.
- Yöneticiye yapılan yazılı başvuru ve cevabı kronolojiye eklenir.
Tespitten Sonra Hangi Talep Kurulur
Tespit tek başına bir sonuç doğurmaz; ardından eski hale getirme, müdahalenin önlenmesi, gider alacağının tahsili ya da ağır durumlarda bağımsız bölümün devri gibi talepler gündeme gelir. Hangi talebin seçileceği, tespit raporunda saptanan aykırılığın niteliğine göre belirlenir. Bu nedenle tespit dosyası ile açılacak davanın taleplerinin baştan birlikte planlanması, ikinci bir yargılama turunu önler.
Buradaki bilgiler genel bir yol haritasıdır; yapının durumu, yönetim planı hükümleri ve maliklerin tutumu somut sonucu değiştirir. Ortak alandaki bir aykırılığı fark ettiğinizde, delil kaybolmadan hukuki destek almanız önemlidir.