Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman ilk dilekçede belirlenir. Yanlış mahkemede açılan dava zaman kaybettirir, gecikmiş delil tespiti ise ispatı imkânsız hâle getirebilir. Tapu iptal ve tescil talepleri ile tespit davalarında görev, yetki ve süre üçlüsünü birlikte kurmak bu nedenle zorunludur.
Taşınmazın bulunduğu yer: pazarlığa kapalı kural
HMK, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi gibi talepler bu kapsamdadır. Buna karşılık yalnızca bir alacağın tahsiline yönelik talepler taşınmazla ilgili görünse de aynına ilişkin sayılmayabilir; bu ayrım ilk incelemede yapılmalıdır.
Görev: asliye hukuk mu sulh hukuk mu
Tapu kaydının düzeltilmesi, iptal ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki bazı talepler sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aynı olaydan hem kat mülkiyeti hem mülkiyet hakkı tartışması doğuyorsa, taleplerin ayrıştırılması gerekir; birleştirilmiş dilekçe görev yönünden ret riskini büyütür.
Tespit davası neyi kurtarır neyi kurtarmaz
Delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan bir durumun mevcut hâliyle kayda geçirilmesini sağlar; hakkın kendisini kurmaz. Yapıdaki hasar, işgalin fiili durumu, ekili alanın hâli gibi zamanla değişecek olgular için başvurulmalıdır. Tespit yaptırılmış olması, esas davanın süresinde açılmaması hâlinde doğacak hak kaybını önlemez. Bu nedenle tespit ile asıl dava aynı takvimde planlanmalıdır.
Süre yönünden gözden kaçan başlıklar
- Muvazaa ve ehliyetsizlik iddiaları ile şekle aykırılık iddialarının tabi olduğu rejimler birbirinden farklıdır.
- Önalım hakkının kullanılması kısa ve hak düşürücü sürelere bağlıdır; satışın öğrenilme tarihi kritik önemdedir.
- Kazandırıcı zamanaşımına dayalı taleplerde zilyetlik süresinin kesintisizliği ayrıca ispatlanır.
- Tapu kaydına şerh verilmesi ve tedbir talebi, dava açılmadan doğan zararı sınırlamak için erken düşünülmelidir.
Belge toplama sırası
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tarihsel kayıt örneğini isteyin.
- Kadastro tutanakları ve pafta örneklerini dosyaya ekleyin.
- Devir işlemlerinin resmi senetlerini ve varsa vekâletnameleri toplayın.
- Bedelin gerçekten ödendiğini gösteren banka kayıtlarını ayrı klasörde tutun.
- Keşif ve bilirkişi talebini dilekçede somut sorularla birlikte yazın.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Taşınmazın hukuki durumu, devir zinciri ve zilyetlik geçmişi sonucu belirleyeceğinden, dava yolunu seçmeden önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.