Kira bedelinin güncellenmesi, taraflar arasında en çok tartışılan ancak usul kuralları en çok gözden kaçan konulardan biridir. Kiraya veren çoğu zaman artışın kendiliğinden geçerli olacağını düşünür; kiracı ise ödeme yaptığı sürece tartışmanın kapandığını varsayar. Oysa kira tespit davasında sonucu belirleyen unsur, davanın hangi tarihe kadar ve nerede açıldığıdır.
Otuz günlük pencere
Kira bedelinin tespiti istemli dava her zaman açılabilir. Ancak tespit edilecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış isteğini kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Bildirim yapılmışsa dava, yeni dönem içinde açıldığında da o dönem başından itibaren sonuç doğurur. Bu pencere kaçırıldığında, karar çıksa bile geçmiş dönemi kapsamayabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Kira ilişkisinden doğan tespit talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Sözleşmede aksi yönde bir kayıt bulunması, konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu kez sonuç doğurmaz.
- Tahliye ve alacak talepleri aynı dosyada birleştirilecekse, görev kuralları ayrıca kontrol edilmelidir.
Dava öncesi arabuluculuk şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu kapsamın dışındadır. Buradaki risk, otuz günlük takvimle arabuluculuk sürecinin çakışmasıdır. Arabuluculuk başvurusu geciktirilirse, süreç tamamlandığında dava için öngörülen kritik tarih geçmiş olabilir. Bu nedenle başvuru, dönem sonuna yaklaşırken değil, en az bir ay önce yapılmalıdır.
Artış oranı ile hakkaniyet tespiti ayrımı
Yenilenen kira dönemlerinde bedelin, bir önceki dönemin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmesi kuralı geçerlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedel, endeks sınırıyla bağlı kalınmadan hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Dava dilekçesinin hangi rejime dayandığını açıkça ortaya koyması, delil toplama aşamasını doğrudan etkiler.
Dosyayı hazırlarken
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller tarih sırasıyla listelenir.
- Ödeme dekontlarıyla fiilen uygulanan bedel gösterilir.
- Yeni dönemin başlangıç tarihi ve otuz günlük son gün hesaplanır.
- Bölgedeki emsal kira verileri, taşınmazın nitelikleriyle eşleştirilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşme metni ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebilir. Yeni döneme az zaman kalmışsa, adımların sıralamasını bir hukukçuyla birlikte planlamak zaman kaybını önler.