Kira ilişkisinde tahliye ve kira bedelinin tespiti talepleri çoğu zaman aynı dosyada değil, farklı takvimlerde gündeme gelir. Tespit davası kira bedelinin yeniden belirlenmesini, tahliye ise ilişkinin sona erdirilmesini amaçlar. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun uygulamasında bu iki talebin usul kuralları ayrıdır ve gün hesabı hatası dava hakkını bir kira dönemi boyunca erteleyebilir.
Görev ve Yetkide Değişmeyen Kural
Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi başta gelir; davalının yerleşim yeri de duruma göre seçenek oluşturabilir. Kiralayanın şehir dışında olması bu tabloyu değiştirmez. Kat mülkiyetinden doğan ortak yer uyuşmazlıkları ile kira uyuşmazlığı aynı taşınmazda birlikte doğduğunda, taleplerin ayrı ayrı yapılandırılması gerekir.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti davası yeni dönem başlamadan önce açılırsa veya kiraya veren tarafından yeni dönem başlangıcından önce bedel artırımına ilişkin yazılı bildirim yapılırsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Bu bildirim yapılmaz ve dava dönem içinde açılırsa, tespit edilen bedel bir sonraki döneme sarkabilir. Uygulamadaki en yaygın kayıp, ihtarın gönderildiği ancak tebliğ edildiğinin belgelenmediği hâllerde ortaya çıkar.
Tahliye Sebeplerine Göre Değişen Süreler
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde verilen ihtarda tanınacak süre ve iki haklı ihtar koşulu ayrı ayrı değerlendirilir.
- Gereksinim nedeniyle tahliyede, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu belgelenmelidir.
- Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyede projenin ve ruhsatın varlığı aranır.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde taahhüt tarihinin kiralananın tesliminden sonra olması gerekir.
- Belirlenen tarihten itibaren dava veya icra takibi için tanınan süre hak düşürücü niteliktedir.
Delil Kurgusu
Tespit davalarında emsal kira araştırması belirleyicidir. Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve bilirkişi incelemesi bu araştırmanın omurgasını oluşturur. Tahliye dosyalarında ise ihtarname metni, tebliğ mazbatası, ödeme dekontları ve taşınmazın kullanım durumuna ilişkin tespitler öne çıkar. Kiracının ödemeleri farklı bir hesaba veya elden yaptığını ileri sürmesi ihtimaline karşı ödeme kanalının sözleşmede gösterilmesi yararlıdır.
Sürecin Sıralaması
- Sözleşme tarihi, dönem başlangıcı ve yenileme tarihleri tabloya yazılır.
- İhtar gerekiyorsa noter yoluyla gönderilir ve tebliğ tarihi takip edilir.
- Talebin tespit mi tahliye mi olduğu netleştirilir, gerekiyorsa iki dosya ayrı açılır.
- Emsal araştırması dava açılmadan önce toplanır.
- Tahliye kararı sonrası icra aşamasının takvimi öngörülür.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Kira dosyalarında sonucu belirleyen unsur çoğunlukla tarihlerdir; ihtar göndermeden veya dava açmadan önce takviminizi bir hukukçuya kontrol ettirmeniz yerinde olur.