Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmaz veya taşınır mal üzerindeki ortaklık, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla sona erdirilir. Dışarıdan bakıldığında yalnızca bir satış talebi gibi görünen bu dava, gerçekte kayıt, ölçüm ve taraf teşkili üçgeninde yürüyen teknik bir süreçtir. TMK ve HMK ekseninde ilerleyen dosyalarda sonucu belirleyen şey çoğu zaman iddianın gücü değil, dava öncesi ilk aylarda toplanan belgelerin bütünlüğüdür.
Paydaşlık ve Tereke Kayıtlarının Delil Değeri
Davanın taşıyıcı belgesi tapu kaydı ile veraset belgesidir. Miras yoluyla gelen paylarda tapudaki malik hâlâ murisin adına görünüyor olabilir; bu durumda paydaşlığın miras yoluyla intikal ettiğini gösteren kayıt zinciri eksiksiz sunulmalıdır. Kadastro tutanakları, imar durumu, varsa intifa veya şerhler ile taşınmaz üzerindeki takyidatlar aynı dosyada toplanmadığında mahkeme ek süre vermek zorunda kalır ve bu da davayı aylarca uzatır.
Aynen Taksim mi Satış mı: Teknik Delilin Yönetimi
Taraflardan biri malın aynen bölünerek paylaştırılmasını istiyorsa, bunun fiilen mümkün olduğunu ortaya koymak ona düşer. Burada keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir. İmar mevzuatı bakımından ifraz kabiliyeti, bölünme hâlinde değer kaybı olup olmadığı ve gerekiyorsa ivaz (denkleştirme bedeli) hesabı rapora yansıtılmalıdır. Rapora karşı itiraz süresi kaçırıldığında, hatalı bir değerleme dosyanın kalıcı verisi hâline gelir.
Usule Aykırı İşlem Nerede Doğuyor
- Bütün paydaşların davaya dahil edilmemesi; taraf teşkili tamamlanmadan verilen karar bozulmaya açıktır.
- Paydaşlardan birinin vefat etmesine rağmen mirasçıların dosyaya alınmaması.
- Muhdesat (ağaç, yapı, tesis) iddiasının ayrı bir dava veya usulüne uygun talep hâline getirilmemesi.
- Bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmemesi.
- Satış kararı sonrası ihale sürecinde tebligat adreslerinin güncellenmemesi.
İlk Üç Aylık Hazırlık Takvimi
- Tapu, veraset ve nüfus kayıtları tek klasörde birleştirilir; paydaş listesi çıkarılır.
- Her paydaşın güncel adresi teyit edilir, yurt dışındaki paydaşlar için tebligat yolu önceden planlanır.
- Muhdesat, kira geliri veya ecrimisil gibi yan talepler ayrıştırılır.
- Aynen taksim savunulacaksa imar ve ifraz belgeleri dava dilekçesinden önce temin edilir.
- Uzlaşma ihtimali için paydaşlara yazılı bir teklif iletilir ve bu yazışma saklanır.
Uzlaşma Seçeneğini Açık Tutmak
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkmasıyla sonuçlanır. Bu nedenle dava sürerken paydaşlar arasında pay devri, birinin diğerinin payını satın alması veya rızai taksim gibi çözümler değerlendirilmeye devam etmelidir. Yazılı teklif ve yanıtlar, ilerleyen aşamada yargılama gideri ve vekâlet ücreti tartışmalarında da anlam taşır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıt durumu her dosyada farklı bir yol haritası gerektirdiğinden, adım atmadan önce dosyanızın kendi belgeleri üzerinden hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.