Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi, o alandaki taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını kullanma biçimini kökten değiştirir. 2742 sayılı Karar, İstanbul ili Ataşehir ilçesi Yukarı Dudullu Mahallesi sınırları içerisinde bulunan alanın riskli alan ilan edilmesine ilişkindir. Bu ilan sonrasında süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Riskli yapı, tek tek binaların teknik raporla tespitine dayanır ve rapora karşı bireysel itiraz yolu vardır. Riskli alan ise bölgesel bir idari karardır; bina bazında sağlam olmak, alanın kapsamı dışında kalmayı sağlamaz. Malikler bu ayrımı bilmediğinde, yanlış merciye ve yanlış hukuki temele dayanan itirazlarla vakit kaybeder.
Malikin Karar Vermesi Gereken Aşamalar
- Bilgilenme: Alanın sınırlarını gösteren haritayı ve taşınmazınızın kapsam içinde olup olmadığını resmî kayıttan doğrulayın.
- Değerleme: Arsa payı ve bağımsız bölüm değerinin hangi yönteme göre belirlendiğini inceleyin; dönüşümde paylaşımın temeli budur.
- Karar: Dönüşüm kararları, kanunda öngörülen hisse çoğunluğuyla alınır ve bu çoğunluğa katılmayan malikler bakımından özel sonuçlar doğar.
- Sözleşme: Yükleniciyle imzalanacak sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı ve teminat hükümlerini ayrı ayrı müzakere edin.
Katılmayan Malik Bakımından Sonuçlar
- Çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payı bakımından kanunda öngörülen satış usulü işletilebilir.
- Bu nedenle sürece katılmamak, süreci durdurmaz; yalnızca malikin pazarlık gücünü azaltır.
- Değerlemeye itiraz için öngörülen aşamalar zamanında kullanılmalıdır.
- Tahliye ve yıkım aşamasında oluşan mağduriyetler ayrıca değerlendirilir.
Riskli Alan Kararına Karşı Dava
Riskli alan ilanı bir idari işlemdir ve menfaati ihlal edilen malikler tarafından iptal davasına konu edilebilir. Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal davalarında ilk derece görevli yargı yeri Danıştay'dır. Davada teknik gerekçenin yeterliliği, zemin etüdü ve afet riski verilerinin somut olarak ortaya konup konmadığı tartışılır. Dava açma süresinin, kararın yayımı ve ilgiliye duyurulması tarihleri esas alınarak hesaplanması gerekir.
Bu dosyalarda en çok yaşanan kayıp, maliklerin süreci yalnızca yüklenici görüşmeleri üzerinden takip edip, idari işleme karşı dava süresini geçirmesidir. İki hattın eş zamanlı yürütülmesi gerekir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazınız riskli alan kapsamına alındıysa, tapu kaydınız ve tebliğ evrakınızla birlikte kentsel dönüşüm alanında çalışan bir hukukçudan destek almanız yerinde olur.