2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, İstanbul Boğazı çevresinin tarihî ve doğal dokusunu korumak amacıyla bu alandaki yapılaşmayı genel imar rejiminden farklı ve daha sıkı bir düzene bağlar. Boğaziçi Alanında taşınmaz sahibi olan ya da taşınmaz almayı düşünen kişinin karşılaştığı temel sorun, aynı parsel için birden fazla mevzuatın ve birden fazla idarenin devrede olmasıdır.
Alanın Bölgelere Ayrılması Neden Belirleyici
Kanun, Boğaziçi Alanını sahil şeridi, öngörünüm bölgesi, geri görünüm bölgesi ve etkilenme bölgesi olarak ayırır. Bir parselin hangi bölgede kaldığı; yapı yapılıp yapılamayacağını, yapılabilecekse yükseklik ve yoğunluğunu doğrudan belirler. Aynı sokakta yan yana iki parselin farklı bölgede kalması mümkündür. Bu nedenle değerlendirmeye her zaman parselin bölge konumunun resmî olarak tespiti ile başlanmalıdır; komşu parseldeki uygulamaya bakarak sonuç çıkarmak yanıltıcıdır.
Ruhsat Zincirinde Kim Yetkili
Boğaziçi Alanındaki uygulamalarda 3194 sayılı İmar Kanunu'nun genel hükümleri yanında bu kanunun özel kuralları da uygulanır. Ayrıca taşınmaz tescilli bir kültür varlığıysa ya da sit alanı içindeyse koruma mevzuatı devreye girer ve koruma kurulu onayı olmadan ruhsat verilemez. Uygulamada en sık görülen hata, belediyeden alınan sözlü bilgiye güvenerek proje hazırlatmak ve onay aşamasında farklı bir merciin devrede olduğunu öğrenmektir.
Kaçak Yapı ve Yıkım Kararı Riski
Bu alanda ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapı, yalnızca para cezasıyla sonuçlanan bir aykırılık olarak görülmez; yıkım kararı ihtimali yüksektir. Riski azaltmak için:
- Yapı tatil tutanağı düzenlenmişse tutanağın tebliğ tarihini ve içeriğini derhal kayda geçirin.
- Aykırılığın giderilebilir nitelikte olup olmadığını teknik olarak tespit ettirin.
- İdari yaptırım kararına karşı dava süresinin kısa olduğunu göz önünde bulundurun; süre geçtikten sonra esasa ilişkin itirazlar dinlenmez.
Satın Almadan Önce Yapılması Gereken İnceleme
- Tapu kaydı ve beyanlar hanesindeki koruma şerhlerini inceleyin.
- İmar durum belgesini ve varsa onaylı imar planı notlarını isteyin.
- Mevcut yapının ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bulunup bulunmadığını sorgulayın.
- Yapı hakkında verilmiş idari işlem veya derdest dava olup olmadığını araştırın.
Bu rehber genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Boğaziçi Alanında her parselin durumu farklı olduğundan, alım satım veya inşaat kararı öncesinde belgeler üzerinden ayrı bir hukuki inceleme yaptırmanız önerilir.