3356 sayılı Karar ile Kayseri ili Melikgazi ilçesi Cumhuriyet Mahallesi sınırları içindeki alan riskli alan ilan edilmiştir. Alandaki maliklerin en çok zorlandığı iki başlık, taşınmaza biçilen değerin gerçeği yansıtmadığı düşüncesi ve paylı mülkiyetten kaynaklanan karar alma güçlüğüdür. Bu rehber, dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini tekrar etmek yerine bu iki başlıkta somut hazırlığın nasıl yapılacağını ele alır.
Değer Tespiti Neye Göre Yapılır
Değerleme çalışmalarında arsa payı, yapının niteliği ve yaşı, kullanım durumu ile bölgedeki emsal veriler birlikte dikkate alınır. Malikin itirazının çoğu, rapordaki emsal seçiminin taşınmazın konumuna uymamasından ya da yapıdaki iyileştirmelerin hesaba katılmamasından kaynaklanır. Bu nedenle raporu okurken sonuç tutarına değil, tutarı üreten varsayımlara bakılmalıdır.
Rapora İtirazda Somut Karşı Delil Üretmek
- Taşınmaza yakın ve gerçekten benzer nitelikte satış örnekleri toplanması
- Yapıda yapılan esaslı tadilatların fatura ve ruhsatla belgelenmesi
- Cephe, kat, manzara, yola yakınlık gibi değer artırıcı unsurların yazıya dökülmesi
- Ticari kullanım varsa gelir getirici niteliğin kira sözleşmeleriyle gösterilmesi
- Kendi hazırlattığınız değerleme raporunun karşılaştırmalı olarak sunulması
Paylı Mülkiyette Karar Alma ve Azınlıkta Kalan Malik
Hisseli taşınmazlarda dönüşüme ilişkin kararlar kanunda öngörülen çoğunlukla alınabildiği için, karara katılmayan paydaşın durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Burada iki hata sık görülür: birincisi çoğunluk kararının hiç bağlayıcı olmadığını varsaymak, ikincisi ise karara katılmayan paydaşın hiçbir hakkı kalmadığını düşünmek. Doğru yaklaşım, paydaşın hangi aşamada hangi seçeneğe sahip olduğunu takvimle birlikte çıkarmaktır.
Kayıt Dışı Yapı ve Fiili Kullanım İddiaları
Tapuda görünmeyen ek yapı, bahçe düzenlemesi veya eklenti bulunduğunda, bunların kim tarafından yapıldığı ve bedelinin kime ait olacağı tartışma yaratır. Bu tür iddiaların ispatı fotoğraf, abonelik kaydı, komşu beyanı ve harcama belgeleriyle sağlanır; süreç ilerledikten sonra delil toplamak çok daha güçtür.
Belge Toplama Sırası
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhler alınır.
- Yapı ruhsatı, iskan ve imar durumu belgeleri temin edilir.
- Yapının mevcut hali tarihli fotoğraflarla kayda geçirilir.
- Emsal satış ve kira verileri derlenir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; değerleme ve paydaşlık ilişkileri her taşınmazda farklı işlediğinden, itiraz öncesi dosyanın bütün olarak incelenmesi uygun olur.