4550 sayılı kararla İstanbul Güngören ilçesinde trafo binası yapımı amacıyla tek bir taşınmazın acele kamulaştırılması öngörülmüştür. Enerji nakil hattı kamulaştırmalarından farklı olarak burada irtifak değil, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi söz konusudur. Yoğun yapılaşmış bir ilçede arsa ya da bina niteliğindeki bir taşınmazın kamulaştırılmasında ise tartışmanın ağırlık merkezi tek bir noktaya kayar: bedel.
Neden tam kamulaştırma yapılır
Trafo binası kalıcı bir yapı olduğundan, idarenin taşınmaz üzerinde süreklilik taşıyan ve münhasır bir kullanım ihtiyacı vardır. Bu nedenle irtifak yerine mülkiyetin devri tercih edilir. Malik açısından sonuç, taşınmazın tapudan çıkması ve karşılığında yargı eliyle belirlenen bedelin ödenmesidir.
Arsa niteliğindeki taşınmazda değerin belirlenmesi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, arsalarda değerlemenin kamulaştırma tarihindeki resmî makam kayıtları ve emsal satışlar esas alınarak yapılmasını öngörür. Uygulamada bilirkişi raporunun kalitesi, dosyaya sunulan emsalin kalitesine bağlıdır. Sağlıklı bir emsal şu özellikleri taşır:
- Aynı ada veya yakın çevrede, benzer imar durumuna sahip olması
- Kamulaştırma tarihine yakın bir tarihte gerçekleşmiş olması
- Gerçek satış bedelini yansıtması, muvazaalı düşük gösterimden uzak olması
- Cephe, yol genişliği ve parsel geometrisi bakımından kıyaslanabilir olması
Üzerinde yapı varsa hesaba katılacak kalemler
- Yapının sınıfı ve yaklaşık birim maliyeti üzerinden hesaplanan inşaat değeri
- Yapının yaşına göre uygulanan yıpranma payı
- Ruhsatlı olup olmadığı ve iskân durumu
- Müştemilat, bahçe duvarı, kuyu, ağaç gibi bütünleyici parçalar
Bu kalemlerin her biri ayrı ayrı gösterilmezse rapor toplu bir rakama indirgenir ve itiraz aşamasında ayrıştırmak güçleşir.
Malik dışındaki hak sahipleri
Taşınmazda kiracı varsa, kira ilişkisinin sona ermesinden doğan talepler kamulaştırma bedelinden ayrı bir hukuki zeminde değerlendirilir. Tapuda ipotek, intifa ya da şerh bulunması hâlinde bedelin dağıtımı bu haklara göre yapılır. Bu nedenle işleme başlamadan önce güncel tapu kaydının ve varsa kira sözleşmelerinin dosyaya konulması gerekir.
Dosyaya hazırlık
Keşif öncesinde imar durum belgesi, yapı ruhsatı ve eklerinin, varsa yapı kayıt belgesinin, taşınmaza ilişkin fotoğrafların ve çevredeki satışlara ilişkin tapu kayıtlarının hazır bulundurulması önerilir. Bu belgeler keşifte fiilen kullanılmadığında, sonradan sunulmaları ek inceleme gerektirir ve süreç uzar.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Bedel değerlendirmesi taşınmazın imar durumuna ve tarihine göre önemli ölçüde değiştiğinden, tapu ve imar belgelerinizle birlikte hukuki destek almanız uygun olur.