4551 sayılı karar, İstanbul Avcılar ilçesinde birden fazla trafo binası yapımı amacıyla birden çok taşınmazın acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Tek kararla çok sayıda parselin kapsama alınması, malikler açısından kendine özgü bir sorun doğurur: sürecin ortak yürümesi ama hakların kişi bazında ayrışmasıdır. Bu rehber, çok taraflı dosyalarda en sık kayba yol açan başlıkları ele alır.
Tek karar, ayrı ayrı dosyalar
Karar metni birden çok taşınmazı listeliyor olsa da, bedel tespiti ve tescil talepleri her taşınmaz için ayrı ayrı açılır. Dolayısıyla bir parsel için verilen karar diğerini bağlamaz, bir dosyada alınan bilirkişi raporu otomatik olarak diğerine uygulanmaz. Komşu parselde daha yüksek bedel belirlenmiş olması ise dosyaya sunulabilecek güçlü bir karşılaştırma verisidir.
Hisseli mülkiyette kim taraftır
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında taraf sıfatına sahiptir ve kendi payı için ayrı ayrı hak arayabilir
- Elbirliği mülkiyetinde, özellikle intikali yapılmamış miras kalan taşınmazlarda, mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da temsilci atanması gerekebilir
- Bir paydaşın davaya katılmaması, diğerlerinin taleplerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz
- Bedel, tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılır; fiilî kullanım payları tapuya yansımamışsa dikkate alınmaz
Tebligatın en zayıf halkası
Çok maliklı dosyalarda tebligat en sık aksayan aşamadır. Yurt dışında yaşayan, adres kaydı güncel olmayan ya da vefat etmiş kayıt malikleri nedeniyle bazı paydaşlara tebligat yapılamaz ve ilan yoluna gidilir. Bu durumda ilgili paydaş süreçten geç haberdar olur. Böyle bir tablo varsa, mazbataların ve ilan evrakının dosyadan tek tek incelenmesi gerekir; usulsüz tebligat iddiası ancak bu incelemeyle temellendirilebilir.
Ortak hareket etmenin pratik faydası
- Aynı bölgedeki emsal satış araştırması bir kez yapılıp tüm dosyalarda kullanılabilir.
- Keşiflerin farklı günlere düşmesi hâlinde her keşfe katılım planlanabilir.
- Bir dosyada verilen rapor, diğer dosyalarda çelişki iddiasının dayanağı olur.
- Bölgeye ilişkin imar ve altyapı bilgileri ortak bir dosyada toplanır.
Kontrol listesi
Her paydaş için ayrı ayrı şunları teyit edin: tapu kaydındaki pay oranı, adres kaydının güncelliği, tebligatın yapıldığı tarih ve yöntem, duruşma günü, rapora itiraz süresi ve bedelin yatırıldığı hesap bilgisi. Tek bir tabloda tutulmayan bu bilgiler, çok taraflı dosyalarda kolayca gözden kaçar.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Paylı ve elbirliği mülkiyet arasındaki fark taraf sıfatını doğrudan etkilediğinden, tapu kaydınızın türünü bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz yerinde olacaktır.