Aidat, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat ve yönetim planı tartışmaları apartman ölçeğinde başlar ama hızla yargıya taşınır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK'nın ilgili hükümleri çerçevesinde bu uyuşmazlıklarda son yıllarda değişen en önemli nokta, arabuluculuğun dava şartı hâline gelmesidir.
Arabuluculuk Artık Bir Ön Aşama
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan pek çok talep, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren kapsama alınmıştır. Bu adım atlandığında dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Ancak istisnalar vardır: icra takibine yapılan itirazın iptali gibi bazı talepler ile çekişmesiz yargı işleri farklı değerlendirilir. Aidat alacağı için icra takibi başlatılmışsa izlenecek yolun baştan seçilmesi, gereksiz bir tur atmayı önler.
Görevli Mahkeme ve Yetki
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Yetki bakımından ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi esas alınır; kat malikinin başka bir ilde oturuyor olması bu sonucu değiştirmez. Yönetici aleyhine açılacak davalarda husumetin yöneticiye mi kat malikleri kuruluna mı yöneltileceği ayrıca değerlendirilmelidir; bu nokta dilekçede netleştirilmediğinde dosya husumet yönünden zaman kaybeder.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kurul kararının iptali talebi, kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmelidir. Toplantıya katılan malik için süre karar tarihinden, katılmayan malik için ise kararın kendisine bildirilmesinden itibaren işler. İtiraz gerekçesinin somut olması gerekir: çağrının usulüne uygun yapılmaması, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması ya da kararın yönetim planına aykırı olması gibi. Genel memnuniyetsizlik beyanı iptal sebebi oluşturmaz.
Tebligat Gecikmesi: Toplantıya Katılmayan Malikin Riski
Bu alandaki en tipik hak kaybı, kararın maliğe geç bildirilmesinden doğar. Taşınmazda oturmayan, kiraya vermiş ya da yurt dışında bulunan malikler kararı çoğu zaman aylar sonra öğrenir. Yönetim, bildirimi eski adrese yaptığında ise süre tartışması başlar. Somut önlem şudur: adres ve iletişim bilgisinin yönetime yazılı olarak bildirilmesi, karar defteri örneğinin toplantı sonrası talep edilmesi ve bildirim tarihini gösteren tebliğ evrakının saklanması. Aynı gecikme riski, arabuluculuk davetlerinde de geçerlidir; son tutanağın taraflara ulaşma tarihi dava süresini doğrudan etkiler.
Dosya Hazırlarken
- Güncel yönetim planı ve tapu kaydının temini
- Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri örneklerinin alınması
- Aidat tahakkuk ve ödeme dökümünün dönemsel olarak çıkarılması
- Ortak alan müdahalesi iddiasında fotoğraf, proje ve varsa belediye yazılarının eklenmesi
- Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine mutlaka eklenmesi
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği ve uyuşmazlığın türü izlenecek yolu değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde hukuki değerlendirme alınması önerilir.