Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde, süreç yalnızca satışla bitmez; taşınmazda oturan kişinin çıkarılması ayrı bir aşamadır. TBK, TMK ve 634 ekseninde bu rehber, icra yoluyla tahliye basamağını, hangi merciin devrede olduğunu ve tebligat gecikmesinin yarattığı riski anlatır.
Dava Aşaması: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davada tüm paydaşların taraf gösterilmesi zorunludur; eksik paydaş, dosyanın aylarca beklemesine yol açan en sık nedendir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verir. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda bu yönde talep ileri sürülmesi, satışa göre daha lehe bir sonuç doğurabilir.
Satış ve Sonrasında Devreye Giren Merci
Satış kararı kesinleştikten sonra işlem satış memurluğu eliyle yürütülür. İhale sonrası taşınmazda üçüncü bir kişi ya da paydaşlardan biri oturuyorsa, alıcının teslim talebi icra dairesine yöneltilir. Bu noktada mahkeme ile icra dairesinin rolleri ayrılır: teslim işlemi icra dairesinin, işlemin usule aykırılığına dayalı şikâyet ise icra mahkemesinin alanındadır.
Kiracı Varsa Tablo Nasıl Değişir?
- Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse alıcı sözleşmeyle bağlı kalır; şerh yoksa yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etme imkânı gündeme gelir.
- Kira alacağı nedeniyle yürütülen tahliye talepli takipte ödeme emri ile ihtarlı süre birlikte işler; itiraz edilirse dosya icra mahkemesine taşınır.
- Kiracının işgalci sayılıp sayılmayacağı, sözleşmenin tarihi ve tapu kaydına göre belirlenir; ecrimisil talebi ayrı bir dava konusudur.
Tebligat Gecikmesi Nerede Hak Kaybı Doğurur?
İcra takiplerinde itiraz ve şikâyet süreleri gün hesabıyla işler. Ödeme emrinin veya tahliye emrinin adreste bulunmama şerhiyle tebliğ edilmesi, kişinin haberi olmadan sürenin dolmasına yol açabilir. Bu durumda tebligat evrakının tamamı temin edilerek usulsüz tebliğ iddiası, öğrenme tarihiyle birlikte icra mahkemesine taşınmalıdır. Satış ilanının paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmemesi ise ihalenin feshi tartışmasının en sık dayanağıdır.
Kapanış
Bu açıklamalar genel çerçeve sunar; tapu kaydındaki şerhler, paydaş sayısı ve yapının niteliği süreci farklılaştırır. Paylı taşınmazınızda satış veya tahliye aşamasına gelindiyse, ilan ve tebligat tarihlerini bir hukukçuyla birlikte kontrol etmeniz önerilir.