Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar çoğunlukla teknik değil takvim sorunudur. Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri birlikte uygulanırken, kararın alındığı tarih, tebliğ edildiği tarih ve dava açıldığı tarih arasındaki mesafe dosyanın sonucunu belirler. Bu rehber, sürelerin nerede kaybedildiğini ve tebligatın nasıl güvence altına alınacağını ele alıyor.
Kat Malikleri Kurulu Kararı ve Sürenin Başlangıcı
Kurul kararının iptali için öngörülen süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı işler. Toplantıda hazır bulunan malik açısından karar tarihi, katılmayan malik açısından ise kararın kendisine bildirildiği tarih belirleyicidir. Bu nedenle yönetimin karar örneğini kime, ne zaman ve hangi yolla gönderdiği kayıt altına alınmalıdır. Toplantı tutanağında imzası bulunmayan maliklere bildirimin yapıldığını ispat yükü yönetimdedir.
Tebligat Zincirini Kırılmaz Hale Getirmek
Bağımsız bölümün kiraya verilmiş olması, malikin şehir dışında yaşaması veya bağımsız bölümün mirasla birden fazla kişiye geçmiş olması, bildirimin gecikmesinin başlıca sebepleridir. Yönetim planında bildirim usulü düzenlenmişse ona uyulmalı; düzenlenmemişse yazılı ve ispatlanabilir bir yol tercih edilmelidir.
- Malik listesinin tapu kayıtlarıyla yılda en az bir kez karşılaştırılması
- Kiracıya yapılan bildirimin malike yapılmış sayılmayacağının gözetilmesi
- Ortak alan müdahalelerinde tespit tarihinin ayrıca tutanakla belirlenmesi
- İhtarnamede giderilmesi istenen aykırılığın somut biçimde tarif edilmesi
Aidat, Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi Takvimi
Ödenmeyen aidat için başlatılan takipte, borcun doğduğu ay ile takibin başlatıldığı tarih arasındaki gecikme, gecikme tazminatı hesabını ve itiraz ihtimalini etkiler. Borç dökümünün ay ay hazırlanması, hangi kalemin ortak gider hangi kalemin işletme projesi dışı olduğunun ayrıştırılması gerekir. İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması, borca itirazın en sık dayanağıdır.
Ortak Alan ve Projeye Aykırılık Dosyalarında Zamanlama
- Aykırılık fark edilir edilmez fotoğraf, tarih ve tanık bilgisiyle tespit yapılır.
- Yönetim planı ve onaylı mimari proje temin edilerek karşılaştırma tablosu kurulur.
- Eski hale getirme talebi yazılı ihtarla ve makul süre verilerek iletilir.
- İhtar sonuçsuz kalırsa dava dilekçesi, gecikmeye uğramadan hazırlanır.
- Delil tespiti gerekiyorsa fiili durum değişmeden mahkemeden talep edilir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sulh yolu çoğu zaman en hızlı çözümdür; ancak sulh görüşmeleri süreleri durdurmaz. Bu nedenle görüşme yürütülürken dava hazırlığı paralel ilerletilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planınızın özel hükümleri ve tebligat evrakınızın içeriği sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızın ayrıntılarıyla hukuki destek almanız önerilir.