Tahliye talepleri, dayanağına göre tamamen farklı yollar izler; ihtiyaç nedeniyle tahliye ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye aynı usule tabi değildir. TBK kapsamındaki kira hükümleri yanında, kira uyuşmazlıklarının önemli bölümü için dava şartı olan arabuluculuk aşaması da sürecin bir parçasıdır. Bu rehber, tahliye hazırlığını bildirim riskini merkeze alarak kurmayı anlatır.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Adlandırın
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde dayanak; kiracının temerrüdü, tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar zorunluluğu veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olabilir. Her sebebin kendine özgü bildirim, süre ve ispat rejimi vardır. Yanlış sebeple açılan dava, esasa girilmeden reddedilebileceği için ilk tespit en kıymetli adımdır.
Arabuluculuk Aşamasında Yapılan Hatalar
- Başvuruda taraf sıfatının eksik gösterilmesi; birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa tümünün yer almaması
- Adres bilgisinin kira sözleşmesindeki eski adresten alınması
- Taşınmazın ve sözleşmenin başvuru metninde yeterince tanımlanmaması
- Anlaşma belgesine tahliye tarihinin icra edilebilir netlikte yazılmaması
- Son tutanak tarihinin kayıt altına alınmaması
Tebligat Gecikmesi Kira Dosyasında Ne Kaybettirir?
Kira uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı bir bildirimle başlar: ihtarname, fesih bildirimi ya da ödeme emri. Bu bildirim usulüne uygun ulaşmadığında, ihtarın hüküm doğurduğu tarih tartışmalı hâle gelir ve dava açma zamanı kayar. Kiracı açısından ise ödeme emrinin veya ihtarın geç görülmesi, borcun kapatılması için tanınan sürenin farkına varılmadan geçmesi anlamına gelir. Taşınmazdaki adres ile kiracının fiilî adresi farklıysa, her iki adrese de bildirim yapılması gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Adım Adım Hazırlık
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa tahliye taahhüdü tarih sırasıyla dosyalanır.
- Ödeme geçmişi banka dekontları ve açıklamalarıyla birlikte tablo hâline getirilir.
- İhtar veya fesih bildirimi, tebligata elverişli güncel adrese gönderilir ve mazbata saklanır.
- Dava şartı arabuluculuk kapsamına girip girmediği kontrol edilerek başvuru yapılır.
- Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, teslim şekli ve depozito mahsubu belgede açıkça yazılır.
- Anlaşma olmazsa son tutanak eklenerek yetkili ve görevli yargı merciine başvurulur.
Kat Mülkiyeti ile Kesişen Durumlar
Uyuşmazlık, ortak alan kullanımı, aidat borcu veya yönetim planına aykırılıktan kaynaklanıyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer ve muhatap değişebilir. Bu tür dosyalarda yönetime yapılan bildirimlerle kiracıya yapılan bildirimlerin ayrı tutulması, sonradan doğacak yetki ve husumet tartışmalarını önler. Mülkiyet durumu TMK kapsamında paylı ya da elbirliği hâlindeyse, başvuruyu kimin yapabileceği de ayrıca netleştirilmelidir.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin metni ve bildirim tarihleri sonucu doğrudan etkiler. Tahliye adımını atmadan önce süreçlerinizi bir hukukçuyla planlamanız yerinde olacaktır.